廈門大力推進TOD保障性租賃住房項目

名詞解釋  TOD

TOD（Transit-Oriented Development），是一種以公共交通為導向的開發(fā)模式，這種模式的核心在于將居住、商業(yè)、辦公、文化、教育等多種城市功能集成在一個緊湊的區(qū)域內，通常是以公共交通站點為中心，以400米至800米半徑范圍建立的綜合性的社區(qū)。

廈門日報訊（記者 林欽圣 袁舒琪 通訊員 吳越 邢曉穎）昨日下班時分，市民劉立婷選擇步行下班。她在集美軟件園三期上班，又租住在集美軟件園TOD·地鐵公寓，從公司步行回公寓，僅需15分鐘，“步行上下班，這種日子讓人舒心”。

記者從廈門地鐵投資公司了解到，從集美軟件園TOD·地鐵公寓目前租住情況來看，像劉女士這樣，工作地點和生活地點均在集美軟件園三期的群體約有85%。集美軟件園TOD·地鐵公寓堪稱“職住平衡”的新樣本。

“公寓在地鐵上蓋，樓下就是地鐵站，出行方便。”劉立婷對TOD地鐵公寓非常滿意，“公寓寬敞明亮、設施齊全，有空調、有洗衣機，還可以做飯。”

更令人艷羨的是，她的好幾位鄰居是大學同學，“今年畢業(yè)后，我們都選擇留廈，都選擇了地鐵公寓，還都住在同一樓層，彼此串門的時候就像回到了大學時光。”

良禽擇木而棲，人才近悅遠來。廈門市委市政府高度重視新市民、青年人住房問題，努力筑好“暖心巢”，托起“安居夢”。廈門搶抓國家推進發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略機遇，在全國率先出臺《關于加快發(fā)展保障性租賃住房意見》，系統(tǒng)謀劃、精準施策，并于2022年起全面發(fā)力，加快發(fā)展保障性租賃住房，加速住房保障和供應體系建設，將發(fā)展保障性租賃住房工作納入城市發(fā)展戰(zhàn)略，匹配全市人口增長、產業(yè)發(fā)展需求。

為此，廈門統(tǒng)籌空間、產業(yè)、交通等要素，創(chuàng)新、規(guī)?；瘜嵤㏕OD配建保障性租賃住房。按照“站城一體、產業(yè)優(yōu)先、功能復合、綜合運營”的TOD開發(fā)理念，結合軌道線路建設時序、年度土地出讓計劃等，通過軌道TOD成片開發(fā)、城市更新等探索多種開發(fā)模式，多渠道推動保障性租賃住房項目投資建設。

“TOD配建保障性租賃住房，可以讓新市民、青年人便捷地享受到就近就業(yè)機會和公共服務。”市住房和建設局相關負責人表示，對需求日趨多樣化的年輕人群體來說，城市早已不是一個地理坐標那么簡單，更是一種精神氣質、生活方式的融合。可以想象，一個個軌道上的租住社區(qū)，將在軌道客流、商流和智慧流的帶動下，高效聯(lián)動，突破時間成本帶來的壁壘，推動實現(xiàn)城市生活職住平衡。

地鐵上蓋、拎包入住、配套齊全

搭建“讓青年樂居”的綜合租住社區(qū)平臺

“公寓的位置很好，離地鐵站近，周末出去玩很方便，現(xiàn)在公寓樓下的商業(yè)街也非常熱鬧。”邱女士是湖里公園TOD·地鐵公寓的租戶。之前她租住在附近的長租公寓，在社交媒體上看到人才公寓的信息后，看房后便毫不猶豫地選擇了搬家。邱女士說，選擇搬來TOD地鐵公寓，還看重國企物業(yè)管理的安全性和服務品質。

TOD保障性租賃住房以軌道交通站點為核心，配置商業(yè)、辦公、教育、醫(yī)療系列優(yōu)質資源，打造15分鐘便民生活圈，將便捷的交通與舒適的居住社區(qū)完美結合，為城市新青年、新市民開啟租住新時代，打造一種全新的軌道生活方式。

公共交通導向一體化，是TOD的最大優(yōu)勢之一。湖里公園TOD公寓項目緊鄰地鐵3號線華榮路站和湖里公園站，輕松暢鏈火炬園、創(chuàng)新園等各大辦公場域；集美軟件園TOD公寓項目深入集美軟件園三期A、B區(qū)中心腹地，舉步通達辦公場所，同時借助地鐵上蓋優(yōu)勢，打造TOD慢行體系，讓租戶通過連廊、通道即可無風雨歸家。

TOD保障性租賃住房同時銜接廈門人才引進政策中“五年內五折租房”政策，通過掛牌人才公寓，對符合政策的人才按類別、層級可申請免費入住，促進引才留才。以湖里公園TOD公寓項目為例，凡滿足政策的人才提交申請后,可按相應層次免費入住 A類、B類、C類不等的人才公寓房,免費期限最長2年。湖里公園TOD·地鐵公寓的租戶邱女士告訴記者，享受廈門C類人才租房的優(yōu)惠政策后，“每個月只要800多元的租金，性價比很高。”

除優(yōu)質硬件外，優(yōu)質的TOD公寓物業(yè)服務，也是吸引租戶入住的一大亮點。廈門地鐵恒泰公司副總經理陳建麗介紹，恒泰公司不僅通過物業(yè)觸點滿足用戶需求，提供優(yōu)質的基礎物業(yè)服務，還始終踐行“廈門地鐵不止地鐵”的主題理念，致力于將租戶的出行與生活方式相結合，聚焦公寓垂直用戶的場景和需求，用“地鐵票”來鏈接地鐵生態(tài)內的吃喝玩樂行，“讓每個住進來的人，都能感受到地鐵社區(qū)的暖心服務。”

財稅、金融等支持政策多措并舉

打造“讓青年安居”的城市住房支持體系

早在2021年7月20日，廈門市人民政府辦公廳便在全國率先出臺《關于加快發(fā)展保障性租賃住房意見》，并相繼出臺系列配套文件,制定主體培育、要素保障、項目認定、信息發(fā)布、租金評估等24項制度舉措。

廈門地鐵投資公司副總經理吳迪介紹，在綜合考量國土空間規(guī)劃、軌道沿線區(qū)域和目標區(qū)域產業(yè)需求及發(fā)展趨勢基礎上，發(fā)揮軌道交通樞紐的節(jié)點支撐作用。目前，TOD保障性租賃住房入市運營近0.32萬套（間）。

租賃住房建設和運營，普遍面臨初期投入大、回報周期長、融資成本高的問題。TOD保障性租賃住房項目如何破解這一難題？

吳迪表示，TOD保障性租賃住房項目在建設、稅收、運營等方面均得到大力支持。TOD保障性租賃住房項目用地實行單列，簡化項目認定流程；國家稅務總局陸續(xù)出臺相關支持性政策，極大地助力租賃住房發(fā)展，同時在稅費方面，住建局及各級稅務機關也進行了優(yōu)惠政策的傳達及精準的指導；運營方面，執(zhí)行民水民電民氣標準、免收城市基礎設施配套費等，切實降低項目運營成本。

“這些政策舉措含金量高、力度大，緩解了當前保障性租賃住房發(fā)展面臨的一些壓力，也讓更多新市民和青年人租得到、租得起、租得好。”吳迪表示，集美軟件園、湖里公園 TOD 公寓等項目獲政府補助資金及支持，助力項目推進與質量提升。

在多重政策支持下，廈門地鐵投資公司還積極探索建立租賃房源分級優(yōu)化策略及動態(tài)調價體系,根據(jù)市場淡旺季周期特征、來訪轉化率等數(shù)據(jù)，動態(tài)提升TOD公寓項目運營效率。

吳迪介紹，湖里公園TOD項目于2023年底正式對外招租，在傳統(tǒng)公寓淡季且橫跨春節(jié)的情況下，今年一季度實現(xiàn)1369套房間滿租；集美軟件園TOD項目于今年4月1日正式對外放租，1811套房間在3個月內實現(xiàn)全盤滿租。目前,廈門地鐵TOD已營運項目的租戶續(xù)租率等方面，均優(yōu)于行業(yè)平均水平,持續(xù)走出市場“獨立行情”。

為了讓租住者留得下、住得安。廈門地鐵TOD還建立了多維度服務評價機制,從產品、服務、配套、氛圍跟蹤租戶的觸點體驗，不斷提升租住滿意度。湖里公園TOD公寓項目和集美軟件園 TOD公寓項目均引入多項智能化設備，門禁采用人臉識別及AI視覺識別系統(tǒng)，為租戶筑起安全屏障；提供24小時客服熱線，無論是房屋維修、設備故障、租住服務、個性化需求等，經營團隊都將及時響應。

從一間房到一座城

打造“讓青年美居”的TOD時代

TOD將給廈門帶來怎樣的改變？TOD保障性租賃住房項目讓市民“一瞥”TOD在城市公共空間打造方面的特色與優(yōu)勢，借此更好地理解TOD的公共屬性。

什么是真正意義上的TOD模式？廈門地鐵投資公司總經理薛峰解讀，比較常見的就是地鐵上蓋項目。地鐵站與商業(yè)體、住宅融為一體，業(yè)態(tài)更加豐富、配套也更為完善，不僅有利于提高土地利用率，也可以緩解用地緊張的問題。

目前，廈門地鐵TOD共持有6個項目。在這6個項目中，廈門地鐵TOD進一步細分成5大業(yè)態(tài)，包括酒店、住宅、公寓、商業(yè)以及辦公。薛峰表示，將TOD理念和實踐擴展到廈門島內外，可以帶動人口、居住、就業(yè)、土地、產業(yè)等要素的合理配置，引導跨島發(fā)展，進而提升城市發(fā)展的速度，實現(xiàn)高質量發(fā)展。

薛峰說，TOD不同于簡單的地鐵上蓋物業(yè)，傳統(tǒng)地鐵上蓋物業(yè)僅將地鐵作為一種導流手段，吸引的是隨機性消費行為；而TOD模式則是將軌道交通與周邊不同業(yè)態(tài)無縫銜接，將項目作為一個行程中的目的地來打造，是一種帶有目的性空間模式。

以廈門地鐵TOD租住公寓為例，除房屋租賃外，集游樂、購物、餐飲、休閑等功能為一體，全面為地鐵生活賦能，一站式滿足城市新青年們對于美好生活的向往。

“我們一直認為，TOD保障性租賃住房不只是保租房。我們也一直在不斷地思考，除了保租房，城市新青年、新市民還需要什么？我們能提供什么？”薛峰說。

因此，廈門地鐵TOD在項目中開展配套設施、公共服務、文化供給的“適青化”改造升級，在公共區(qū)域配置更多服務設施，利用公寓首層公共區(qū)開辟專屬性、多元化的青年公共活動空間。如湖里公園 TOD項目配套5500平方米的商業(yè)街——TOD錦悅里，以“我的世界”為主題，像素化風格，滿足租戶休閑、消費、娛樂、社交的一站式需求；集美軟件園TOD項目配套的商業(yè)街區(qū)——TOD錦悅天地，以“80日環(huán)游地球”為設計靈感，延續(xù)嘉庚建筑風格，突出南洋風情，讓租戶下樓即享吃喝玩樂一站式體驗。

“廈門地鐵TOD將持續(xù)探索以TOD模式重塑城市空間形態(tài)，積極推動‘由建設地鐵向建設城市轉變’和‘由經營地鐵向引領城市發(fā)展轉變’，一步步把人民對美好生活的向往變?yōu)楝F(xiàn)實，真正讓新青年、新市民在廈門實現(xiàn)‘此心安處是吾鄉(xiāng)’。”薛峰說。

名片

湖里公園TOD·地鐵公寓

湖里公園TOD·地鐵公寓項目位于湖里區(qū)湖里大道與華泰路交會處，鄰近地鐵3號線湖里公園站和華榮路站，作為區(qū)域內首個公寓+商業(yè)的綜合社區(qū)，項目圍繞新湖里、新青年和新生活，規(guī)劃保障性租賃住房1369間（套），主力戶型為建筑面積31平方米的標準單身公寓，并配套建設5500平方米潮流商業(yè)街區(qū)，營造專屬年輕人生活、工作的消費空間，同時充分利用軌道交通優(yōu)勢，打造TOD綜合青年租住社區(qū)。2023年底正式開放入住。

集美軟件園TOD·地鐵公寓

集美軟件園TOD·地鐵公寓項目位于地鐵1號線集美軟件園站，是集酒店、商業(yè)、辦公、公寓、地鐵為一體的大型地鐵上蓋綜合體項目，與地鐵1號線無縫銜接，規(guī)劃保障性租賃住宅1811間（套），主力戶型為建筑面積31平方米的標準單身公寓和45平方米的舒適單身公寓。項目自帶3.4萬平方米廈門首個南洋風主題化商業(yè)配套，填補集美軟件園商業(yè)空白，商務社交場景生活配套及餐飲一應俱全，依托TOD超級底盤，打造面向青年白領、企業(yè)員工、商務差旅人士等社會群體的TOD綜合租住社區(qū)。2024年4月正式開放入住。