房貸利率新規(guī)出臺 分析師：福州購房者負(fù)擔(dān)暫不會增加

海峽網(wǎng)8月27日訊 (福州晚報(bào)記者 江海)從10月8日開始，央行將全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。對這種全新的定價(jià)方式，很多市民表示“看不懂”。那么，在福州房貸市場上，新規(guī)會對購房者產(chǎn)生怎樣的影響？購房者的負(fù)擔(dān)是否會增加呢？

新規(guī)對福州購房者影響不大

根據(jù)新規(guī)，今年10月8日起，房貸利率不再按照以前4.9%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。但是，首套房貸款利率無論如何調(diào)，按照最新的LPR，最低利率不得低于4.85%，二套房貸款最低利率至少上浮60個(gè)基點(diǎn)，即不得低于5.45%。

很多市民搞不清新規(guī)的意思，只想知道自己今后買房的負(fù)擔(dān)會不會增加。

“這個(gè)聽起來高大上的LPR，其實(shí)可以簡單理解為現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率，但這個(gè)利率是浮動(dòng)的。不過，按照新規(guī)，如果某城市銀行貸款利率按照定價(jià)基準(zhǔn)下浮5%，新規(guī)實(shí)施之前是4.655%，新規(guī)實(shí)施之后最低只能按4.85%執(zhí)行，這對有些地方的購房者來說是不利的。”克而瑞福州的分析師告訴記者，結(jié)合目前全國各地的房貸利率來看，今年6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，二套房貸款平均利率為5.75%。如果按照目前央行規(guī)定的首套房和二套房貸款利率不低于4.85%和5.45%來看，對整體貸款利率上浮的城市來說，其實(shí)并沒有太大影響。

該分析師說，以福州為例，目前首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%～10%，二套房貸款利率上浮20%左右，均高于央行新規(guī)規(guī)定的最低利率，所以，新規(guī)對福州購房者的影響不大。不過，對現(xiàn)在二套房貸款利率上浮10%（即5.39%）的廈門來說，新規(guī)實(shí)行后購買二套房的購房者的資金成本將有所增加。

利率重定價(jià)周期該怎么選擇？

按照新的房貸政策，購房人與銀行可按照一年期或合同期限（假設(shè)貸款20年）約定利率重定價(jià)周期，如果合同約定一年調(diào)整一次，就按照當(dāng)前當(dāng)?shù)氐睦蕡?zhí)行（具體看銀行政策），如果20年調(diào)整一次，則20年內(nèi)均按當(dāng)初約定的利率執(zhí)行，每月的月供不變。

這話怎么理解呢？記者昨日從多家在榕銀行獲悉，以前貸款利率都會隨著基準(zhǔn)利率的浮動(dòng)而變，也就是說，假如央行現(xiàn)在降息了，那從明年1月1日開始，房貸利率就可以跟著下調(diào)，月供就能減少一點(diǎn)。央行新規(guī)實(shí)行以后，利率也是可以調(diào)整的，但需要貸款人作出選擇，即在貸款的時(shí)候跟銀行協(xié)商好，以后調(diào)整利率的周期是1年還是整個(gè)合同期限。假如購房者選擇整個(gè)合同期限內(nèi)利率都不變的話，以后無論加息還是降息，利率都沒法調(diào)整；假如利率重定價(jià)周期為1年，則可以1年調(diào)整1次。

克而瑞福州的分析師表示，不管市民選擇哪種利率重定價(jià)周期，都和銀行形成了“對賭”關(guān)系。如果約定利率重定價(jià)周期為1年，那么每年的利率都會有所調(diào)整，調(diào)整幅度根據(jù)銀行的利率浮動(dòng)幅度決定，假如10月8日以后福州首套房貸款利率加10個(gè)基點(diǎn)，那么年利率就是4.95%，以后利率再變動(dòng)，也按每年相應(yīng)的LPR來調(diào)整。如果約定利率重定價(jià)周期為20年，那么以后LPR下調(diào)購房者就享受不到這一優(yōu)惠，LPR上漲購房者也不會承擔(dān)利息增加的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購房者需要判斷今后的總體資金面情況，選擇合理的利率重定價(jià)周期。