房貸利率有望繼續(xù)下行 剛需購(gòu)房成本或下降

融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2019年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，連續(xù)兩月下降；同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升4.24%；從城市來(lái)看，1月共有7個(gè)城市出現(xiàn)下降，較上月17個(gè)城市有所減少，多數(shù)城市上月出現(xiàn)下降后本月保持穩(wěn)定。

值得注意的是，從各地區(qū)政策的新動(dòng)向來(lái)看，建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的腳步已經(jīng)加快，專(zhuān)家認(rèn)為從剛需角度看多重利好明顯。同時(shí)該報(bào)告預(yù)測(cè)，長(zhǎng)期來(lái)看，房貸利率有望繼續(xù)下行，未來(lái)剛需購(gòu)房貸款成本或?qū)⑾陆怠?/p>

房貸利率連續(xù)兩月下行

批貸、放款流程加快

房貸利率走勢(shì)近期備受關(guān)注。融360監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2019年1月在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有16家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比3.00%，較上月新增8家銀行分（支）行；有34家銀行分（支）行回調(diào)利率，占比6.38%，較上月減少20家；有479家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，占比89.87%。

2019年1月全國(guó)首套房貸款平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%、廈門(mén)5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，首套房貸款平均利率最高值為武漢6.16%，較上月下降8BP。

數(shù)據(jù)顯示，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%仍是主流。全國(guó)533家銀行分（支）行中，有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加1家；153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，較上月減少8家；126家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月持平；38家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮25%，較上月減少1家；20家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%，較上月減少3家。

首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。值得注意的是，2019年伊始隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠。例如，北京地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房首付最低為35%，但是購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房首付最低為三成，首付成數(shù)降低使得剛需購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻相應(yīng)降低。

此外，由于降準(zhǔn)以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動(dòng)性較為充裕。“近期批貸、放款流程加快，不少申請(qǐng)組合貸的客戶(hù)都在1個(gè)月內(nèi)走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會(huì)更快一些。”某大型連鎖房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員向記者表示。

多地因城施策緩解供需壓力

利好剛需趨勢(shì)明顯

1月以來(lái)，多地對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，主要涉及公積金貸款、限購(gòu)、加快租賃市場(chǎng)建設(shè)等方面。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，因城施策在各地政策內(nèi)容中得到很好體現(xiàn)。

長(zhǎng)沙、內(nèi)蒙古等地公積金貸款政策標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格。例如，長(zhǎng)沙申請(qǐng)公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”，提高了公積金貸款申請(qǐng)的門(mén)檻，同時(shí)還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。內(nèi)蒙古要求職工申請(qǐng)住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，且賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)，不得以補(bǔ)繳、躉繳等形式代替連續(xù)繳存，調(diào)整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

業(yè)內(nèi)人士表示，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預(yù)防加杠桿投資、投機(jī)等行為再度擾亂市場(chǎng)，但同時(shí)部分剛需群體的貸款額度以及申請(qǐng)資格將會(huì)受到影響，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多城市將結(jié)合自身現(xiàn)狀對(duì)公積金貸款政策作進(jìn)一步的細(xì)化調(diào)整，確保有效促進(jìn)當(dāng)?shù)胤课葙J款市場(chǎng)的規(guī)范和完善。

在部分地區(qū)公積金管控趨嚴(yán)同時(shí)，也有部分限購(gòu)、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調(diào)整。青島高新區(qū)取消限購(gòu)，大連市印發(fā)《大連市戶(hù)籍管理若干規(guī)定》，取消了“參與積分落戶(hù)的房屋辦理落戶(hù)后，3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓”“落戶(hù)新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，并對(duì)其他條件進(jìn)行了相應(yīng)的難度降低。

此外，提速建設(shè)住房租賃市場(chǎng)成為多城市新趨勢(shì)。深圳首次實(shí)行住房租賃在線登記。鄭州實(shí)現(xiàn)房屋租賃行業(yè)信用信息網(wǎng)上查詢(xún)。杭州首宗集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房開(kāi)工。合肥有望率先建立租金月報(bào)制度，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展市場(chǎng)租金分析和監(jiān)測(cè)。

整體而言，從各地區(qū)政策的新動(dòng)向來(lái)看，建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的腳步已經(jīng)加快。建設(shè)住房租賃市場(chǎng)所需要的軟硬件條件各地已開(kāi)始積極落實(shí)。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示，從剛需角度來(lái)看，未來(lái)整體利好趨勢(shì)明顯。“首先，房屋居住權(quán)獲取渠道拓寬，隨著市場(chǎng)中針對(duì)居住需求的供給，通過(guò)購(gòu)房才能解決居住需求的壓力得到緩解；其次，政策性住房如共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)成功到推廣普及，為剛需購(gòu)房解決居住需求降低了門(mén)檻和資金支出；最后，隨著市場(chǎng)中房貸利率下行以及銀行資金流動(dòng)性的好轉(zhuǎn)，租房以及購(gòu)房支出的利息成本也將降低。”李唯一說(shuō)。

房貸利率或呈下降趨勢(shì)

今年房?jī)r(jià)上漲空間不大

對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“因城施策”，提法也從“分類(lèi)調(diào)控”改成“分類(lèi)指導(dǎo)”。地方兩會(huì)上，強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系成為重點(diǎn)工作之一。

北京指出，2019年要更好解決群眾住房問(wèn)題，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)和入市步伐；出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)政策措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定。福建省指出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場(chǎng)，完善住房保障體系，完成棚戶(hù)區(qū)改造4.5萬(wàn)套。四川省、江蘇省、天津市等地也表示，將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，健全市場(chǎng)體系和保障體系，增加長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

利率方面，融360報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)整體利率繼續(xù)回落的可能性較大。“從目前市場(chǎng)資金情況以及央行的定向調(diào)整政策來(lái)看，未來(lái)銀行的資金將會(huì)保持良好的流動(dòng)性。預(yù)計(jì)受銀行流動(dòng)性利好影響，后期房貸利率有望繼續(xù)下行，具體調(diào)整時(shí)間以及幅度因城市實(shí)際情況而異，總體而言未來(lái)剛需在購(gòu)房貸款成本上將會(huì)有所下降。”李唯一表示。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，春節(jié)前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)銀行下調(diào)房貸利率的可能性不大。同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點(diǎn)，他認(rèn)為即使利率下調(diào)，相對(duì)基準(zhǔn)利率來(lái)說(shuō)，也是上浮狀態(tài)。此外，對(duì)于一二線大城市來(lái)說(shuō)，房貸利率微調(diào)，背后依然是高房?jī)r(jià)的基調(diào)，對(duì)樓市的影響微不足道。只有房?jī)r(jià)真正下降，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn)。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李赫強(qiáng)調(diào)，盡管房貸利率下降確實(shí)會(huì)使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，在理論上將為房?jī)r(jià)上漲提供一定的支撐，但由于現(xiàn)階段市場(chǎng)中的購(gòu)房需求較弱，疊加今年一二線城市共有產(chǎn)權(quán)房、長(zhǎng)租房等大量入市，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)上漲空間不大。