合肥房價過山車 合肥“史上最嚴限購令”后房價回落明顯

從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬，誰導演了合肥房價過山車？

安徽合肥，這個曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價格洼地城市，去年一躍成為國內(nèi)甚至全球房價高速上漲的“領(lǐng)頭羊”，令人為之側(cè)目。在胡潤研究院今年1月發(fā)布的2016年全球房價指數(shù)中，合肥房價漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。在全國70個大中城市新房售價環(huán)比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

去年下半年特別是10月2日以后，合肥推出“史上最嚴限購令”，房地產(chǎn)市場迅速由滾燙的高溫狀態(tài)陷入冰冷和沉寂，價格持續(xù)回落，成交量不斷萎縮。據(jù)房產(chǎn)中介稱，目前合肥房價普遍下跌15%~20%，個別小區(qū)房價竟呈現(xiàn)50%的直線下滑，價格遭到腰斬。

合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經(jīng)濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那么強，房價長期以來不溫不火。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？

金融炒房客 “高評高貸”上演 “空手套”

合肥當?shù)厝死钗慕芨嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，作為省會城市的合肥，多年來的房價一直很“低調(diào)”，在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。“那時感覺每平方米萬元的房價太高了，一時還難以接受，其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了。”李文杰說。

2016年，“蟄伏”已久的合肥房價迎來一輪超乎想象的暴漲。合肥市民張先生對記者形容說：“去年漲得最厲害的時候，我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米。就這樣一直毫無節(jié)制地沖到全球漲幅第一的位置，實在讓人不可思議。”

脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當?shù)匾患掖笮头慨a(chǎn)中介主管王濤告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，去年全國各地涌來的“炒房團”云集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪涌，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高”。

據(jù)王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”，一類是“金融炒房客”，另一類是“主流炒房團”。

“金融炒房客”，有單槍匹馬來的，也有組團過來的。由于去年房源少，“炒房團”多，所以中介出來什么樣的房子，這類炒家都全盤接手，然后再通過銀行對這些房子 “高評高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行套出來，再投資炒房。

王濤稱，他們?nèi)ツ曜隽硕嗯@樣的業(yè)務，其中有個“炒房團”是從浙江過來的，4個人組成一個團隊。背后有幾家公司贊助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成。當時，他們一下子要了20套，讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。他們對房子品質(zhì)要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢，這類“金融炒房客”屬于打金融擦邊球的投機者。

王濤對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，這類“炒房團”大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些余錢。他記得很清楚，有一個“金融炒房客”就通過這種方式，經(jīng)過一番操作后多套出來20萬元現(xiàn)金。

據(jù)了解，“高評高貸”，就是通過關(guān)系將房子價值評估高些，比如A炒房客從中介接手一套房子市值100萬元，他讓背后的財團幫其墊付，再找關(guān)系將該房產(chǎn)價值高估至150萬元，按銀行通用標準以房屋價值七成貸款，就能從銀行套出105萬元，這樣還完財團墊付款，他用這種“空手套”還凈賺5萬元現(xiàn)金。

王濤表示，當時辦理這批二手房貸款手續(xù)全部加快，一個月之內(nèi)就辦完一套，“炒房團”接手的房子就放在那里等待升值后出手。據(jù)了解，這批房子是去年四五月份交易的，買的時候價格還比較低，目前這批房子都沒有出手，還放在那里等待漲價。因為入手時價格低，均價在每平方米1萬元左右，按目前1.5萬~1.6萬元/平方米的價格，一平方米可以賺5000元左右，一套房可賺50萬~60萬元。

合肥鏈家的一位工作人員稱，去年在合肥通過這樣的“金融游戲”炒房的這幫“炒房團”，中介幫忙找的房子看都不看，直接付款入手，全權(quán)委托房產(chǎn)中介處理。

另一類“炒房團”就是組團出擊的“主流炒房團”。他們之間互相聯(lián)手，組團買房，壟斷式購房，控制房源，然后拉抬價格。這類“炒房團”對房子品質(zhì)要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯(lián)手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手后，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然后坐等漲價，等達到自己滿意的收益后再出手。

“炒房客” 親述炒房套路：組團控制房源，約定坐地起價，借助媒介造勢

在合肥采訪期間，記者碰到了“炒房客”郭文強，他稱，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000~9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元。

郭文強分析，與南京等周邊城市相比，合肥房價在這一輪暴漲前屬于比較滯后的城市，所以去年這個房產(chǎn)價格洼地一下子涌入眾多“炒房團”，不斷賣力炒作，在板塊輪動中逐步推高房價，一下子透支了合肥房價幾年的漲幅，造成了房價的反常上漲和畸形的板塊結(jié)構(gòu)。

郭文強認為，去年領(lǐng)漲合肥房價的板塊是濱湖，該板塊也是房價迅速躥升的最大元兇。2015年這批“炒房團”就跑到濱湖板塊購買了一批房子，均價在8000元/平方米左右，每個小區(qū)都有。此后，各路 “炒房團”蜂擁而入，接力炒作。大家互相通氣誰都不賣，將這個板塊的大部分房源控制住，伺機進行炒作。

此后，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團”手里?？刂品吭床皇悄康?，炒房賺錢才是終極目標。于是一段時間后“炒房團”突然放出來四五套房子，直接掛出1.3萬元/平方米的價格，房價噌地就上去了。“這樣的價格肯定是高了。”郭文強說，這樣做是為了刺激剛需用戶。接下來，他們到處貼廣告，借助各種媒介開足馬力造勢，周邊的中介也陸續(xù)掛出來1.3萬元/平方米的價格了。