福州一小區(qū)業(yè)主打贏停車費(fèi)官司 物業(yè)公司被判返還345萬余元

小區(qū)停車位的收益究竟應(yīng)歸物業(yè)公司作為停車管理服務(wù)費(fèi)，還是應(yīng)視為業(yè)主公共部分的收益？近期，福州倉(cāng)山區(qū)吉苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)收到福州市中級(jí)人民法院的判決，要求小區(qū)原物業(yè)公司返還停車收益345萬余元及相應(yīng)利息。

這一判決結(jié)果的背后有著什么樣的法理？18日，記者就此采訪了該案的一審法院以及法學(xué)專家。

業(yè)主維權(quán)：

解聘物業(yè)公司 追討停車費(fèi)

案涉小區(qū)住著1500多戶居民，規(guī)劃有地面停車位442個(gè)、地下室停車位167個(gè)，以及業(yè)委會(huì)后續(xù)增設(shè)的若干地面車位。自2005年8月起，某物業(yè)公司受開發(fā)商委托，為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，包括車輛停放管理，費(fèi)用為室外每車每月60元、地下室每車每月70元。

物業(yè)公司管理小區(qū)期間，小區(qū)環(huán)境不佳，停車秩序混亂。2018年，小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，于2019年1月14日通過合法程序解聘了物業(yè)公司，次日該公司撤離。

2022年，業(yè)委會(huì)向法院提起訴訟，要求被解聘的物業(yè)返還2005年8月至2019年1月15日期間小區(qū)地面停車收益及利息。

法院判決：

物業(yè)公司返還345萬余元

一審時(shí)，倉(cāng)山法院認(rèn)定，小區(qū)規(guī)劃的442個(gè)地面停車位及業(yè)委會(huì)增設(shè)的車位，雖經(jīng)規(guī)劃但無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且未明確歸屬開發(fā)商或業(yè)主，但實(shí)際占用了小區(qū)共有場(chǎng)地，故應(yīng)視為全體業(yè)主共有。小區(qū)原物業(yè)公司收取的每車每月60元停車費(fèi)，作為管理業(yè)主共有區(qū)域所得，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。小區(qū)原物業(yè)公司辯稱停車費(fèi)為停車管理服務(wù)費(fèi)，并非案涉小區(qū)的公共收益，缺乏依據(jù)，法院不予采信。

倉(cāng)山法院判決小區(qū)原物業(yè)公司扣除25%管理費(fèi)后，返還75%的地面停車收益，即3453795元以及相應(yīng)利息。小區(qū)一審判決后，小區(qū)原物業(yè)公司上訴，福州市中級(jí)人民法院二審維持原判。

倉(cāng)山法院三級(jí)法官劉培玲表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù)歸屬需當(dāng)事人約定；未約定的，占用共有道路或場(chǎng)地的車位屬業(yè)主共有。本案中，地面車位無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且未證明有明確的權(quán)屬約定，故判歸業(yè)主共有，收益亦應(yīng)歸業(yè)主。

以法釋理：

何種停車位為業(yè)主共有

福州大學(xué)法學(xué)院副教授唐士亞指出，近年來，隨著私家車數(shù)量的激增，小區(qū)地面停車位的收益分配問題頻發(fā)，成為業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾焦點(diǎn)。這些停車位，系依據(jù)政府頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在住宅區(qū)內(nèi)直接設(shè)置而成。

關(guān)于此類停車位的權(quán)屬界定，民法典第二百七十五條明確規(guī)定：規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)歸屬，可通過出售、附贈(zèng)或出租等方式由當(dāng)事人約定；占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地的車位，自動(dòng)歸業(yè)主共有。本案中，小區(qū)內(nèi)的442個(gè)地面停車位及業(yè)委會(huì)增設(shè)的車位，均占用了小區(qū)共有區(qū)域，且未見開發(fā)商與業(yè)主就歸屬作出明確約定。因此，這些車位依法應(yīng)視為業(yè)主共有。

此外，民法典第二百八十二條規(guī)定：利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，歸業(yè)主共有。就本案而言，對(duì)于案涉車位的停車費(fèi)收入在扣除必要、合理的管理成本費(fèi)用后，剩余部分應(yīng)屬于業(yè)主共有。

唐士亞建議，面對(duì)小區(qū)管理中的不合理現(xiàn)象，業(yè)主可通過成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)監(jiān)督，同時(shí)可向相關(guān)部門反映問題、投訴舉報(bào)，乃至訴諸法律，以切實(shí)保障自身權(quán)益。他特別提到：“本案中，業(yè)委會(huì)通過訴訟成功維護(hù)業(yè)主權(quán)益，不僅樹立了典型，也為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴經(jīng)驗(yàn)。”（記者 林春長(zhǎng) 通訊員 羅曼）