租客王某與房東李某簽訂租賃合同,租期為2021年1月至12月,月租金3000元,任何一方未經(jīng)對方同意提前解除合同的,需支付違約金2000元。在合同期滿后雙方?jīng)]有續(xù)簽書面合同,但王某仍使用房屋并支付租金。
今年2月,王某和李某通過微信聊天,李某問“3月起房租要加200元,合同怎么弄”,王某回答“房租沒問題,時間簽到12月,合同其他按照原來的”,李某說“好”。但3月起,王某不再交房租并于5月底搬離,后未再占有使用房屋?,F(xiàn)李某要求王某支付3月至5月的租金9600元和違約金2000元。王某卻說雙方?jīng)]有合同,是不定期租賃,他有權(quán)隨時解除,且房租是3000元。誰有理?
解析
福建閩眾律師事務(wù)所吳文超律師團(tuán)隊:通常情況下,租賃合同期限屆滿,承租方繼續(xù)使用房屋,出租方?jīng)]有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,租賃形式轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U,承租方有權(quán)隨時解除。
但本案中,王某繼續(xù)使用房屋,且通過微信聊天方式與房東李某就租賃期限、租賃費用等定期租賃內(nèi)容達(dá)成合意,且共同確認(rèn)“合同其他按照原來的”。根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定,微信聊天記錄視為書面形式,因此本案租賃形式為定期租賃,租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限,王某無權(quán)隨時解除。
即房租經(jīng)雙方確認(rèn)已變更為每月3200元,且王某應(yīng)承擔(dān)提前解除合同的違約責(zé)任。
法條
《中華人民共和國民法典》第四百六十九條:當(dāng)事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文,視為書面形式。
《中華人民共和國民法典》第七百三十四條:租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。(記者 葉智勤)
責(zé)任編輯:趙睿
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