剖析中信、平安、信達(dá)與一個大佬的剩余價值

有一次，拆姐在金融街喝咖啡，跟富豪榜上的某地產(chǎn)大佬偶遇。大佬行色匆匆，迫于禮貌，跟我寒暄了幾句。

我說，“X董，你都這么有錢了，還這么忙啊”。大佬苦笑一下，突然轉(zhuǎn)頭，望了望街對面XX大廈的大門，那些進(jìn)進(jìn)出出的人群：“看見沒有，那些穿深色西裝的油光滿面的家伙，我是給他們打工的。”

我會意一笑，禮貌作別。

這個情景讓我印象非常深刻，但跟今天的話題沒有直接關(guān)系。今天要拆的，是國內(nèi)三大金融巨頭（中信、平安、信達(dá)），與一個困在四季酒店的地產(chǎn)大佬之間，不得不說的故事。

在香港四季酒店的諸多房客中，佳兆業(yè)老板、潮汕大佬郭英成，是比較特殊的一個。

作為地產(chǎn)圈的標(biāo)志型事件，從2014年底開始發(fā)酵的佳兆業(yè)風(fēng)波，延宕至今。以郭英成為中心，眾多人物牽涉其中：地方政府、金融機(jī)構(gòu)、海內(nèi)外投資人、供應(yīng)商、股民、購房者、并購者、企業(yè)員工、媒體人士等。

事實上，在2016年5月，深圳落馬高官蔣尊玉受審，郭英成與佳兆業(yè)并沒有出現(xiàn)在被控行賄的檢方資料里。那時，郭英成已經(jīng)算是平安著陸了。然而，從2014年11月退避香港至今，郭英成仍然沒有回到內(nèi)地的計劃。或許，當(dāng)年倉皇出走的情形，仍讓他心有余悸吧。

和很多地產(chǎn)大佬一樣，郭英成家族很早就到香港發(fā)展。他在香港也擁有自己的產(chǎn)業(yè)，以及香港永久居民的身份證。所以回不回內(nèi)地，似乎也無關(guān)緊要了。

在香港四季酒店，以及酒店旁的IFC二期20層，也就是佳兆業(yè)香港總部里，郭英成遙控指揮著旗下龐大的“凱撒”商業(yè)帝國。（佳兆業(yè)英文名Kaisa，意即凱撒）

拆姐前陣子曾爆料，在年初舉行的佳兆業(yè)年會里，郭英成演講的主題是“愛國”。他還說，因為愛國，佳兆業(yè)不會選擇去美國或者韓國舉辦年會，因為這些國家與中國作對。這其中的逼格，請你自行體會。

他是真的嚇壞了。

郭英成在搬進(jìn)四季酒店前，甚至賣掉了自己位于香港貝沙灣的豪宅。其中緣由，除了因為四季酒店離公司近，當(dāng)然還有四季酒店本身的原因。在這里，他能得到其它地方?jīng)]有的消息或人脈，能融入一個特別的圈子。

據(jù)說四季酒店中常年活躍著一些超級掮客，還不定期舉行聚合，可以托人打聽案情，甚至幫忙“撈人”。現(xiàn)在想來，蔣尊玉當(dāng)年的案子牽涉了近十名商人，唯獨郭英成得以全身而退。這跟他入住四季酒店，有沒有一些因果呢？

郭英成最早的白武士，是我們所熟知的孫宏斌。融創(chuàng)團(tuán)隊曾進(jìn)駐佳兆業(yè)半年，最后因為年報問題和郭英成反悔，并購重組無疾而終。

據(jù)說后來，孫宏斌跑到四季酒店，跟郭英成有過一次長談。后來融創(chuàng)通過拿地和并購，又迂回著重新回到了華南，并進(jìn)入了深圳。如今，融創(chuàng)在華南的體量已然不小。

如果可以重新選擇，拆姐相信，孫宏斌一定會調(diào)整自己對佳兆業(yè)的收購模式，不會是一無所獲的局面。那樣，融創(chuàng)的華南版圖，可以提早一年布局完成。

從綠城、佳兆業(yè)到雨潤，融創(chuàng)試圖整體并購的嘗試屢戰(zhàn)屢敗。究其原因，拆姐認(rèn)為，原來的創(chuàng)始人出局，融創(chuàng)接盤，這是一項零和游戲，未能顧及多贏。爭議不光在于價碼，還有面子問題。

此后孫宏斌就聰明多了。從整體收購過渡到資產(chǎn)包甚至是具體項目的收購，無聲無息，融創(chuàng)吃飽。到后來的金科、鏈家、樂視等，融創(chuàng)甚至開始做起了財務(wù)投資，當(dāng)起了戰(zhàn)略股東。這是孫宏斌在并購市場逐漸成熟的一個過程。

孫宏斌撤離之后，佳兆業(yè)重新成為一個黑盒子，就像一只薛定諤的貓，走向不確定。最近一年多時間，佳兆業(yè)的復(fù)活之路一直是一個謎。直到媒體曝出中信與平安對于佳兆業(yè)總額達(dá)800億的拯救計劃，形勢才逐漸開朗。

即便是授信，300億和500億也是不小的。為什么作為黑天鵝的佳兆業(yè)，能得到機(jī)構(gòu)這么大方的援助呢？金融圈人士都是看著報表做決策的，他們不容易被忽悠。

今天，拆姐就為你揭示其中的邏輯。這里面，藏著決定佳兆業(yè)與郭英成命運的關(guān)鍵，以及房地產(chǎn)行業(yè)最普遍的金融套利游戲的本質(zhì)。

從來沒有無緣無故的愛。

中信和平安分別提供的這高達(dá)數(shù)百億的援助計劃，在為佳兆業(yè)注入信心、推動債務(wù)重組、項目重啟銷售、公司步入正軌方面，具有非常重大的意義。

而據(jù)拆姐所知，參與佳兆業(yè)拯救計劃的，除了已經(jīng)曝光的中信、平安，還有一家隱秘的巨頭：信達(dá)。而且，信達(dá)在其中扮演的角色，至關(guān)重要。

信達(dá)的背后，是佳兆業(yè)的一大幫債權(quán)人，包括中國銀行在內(nèi)的33家金融機(jī)構(gòu)。信達(dá)幾乎相當(dāng)于重組的總顧問，推動了佳兆業(yè)債務(wù)問題的解決。拆姐查到，2016年，信達(dá)與佳兆業(yè)新成立了若干只有限合伙基金，規(guī)模數(shù)百億元，用于推動債務(wù)重組和開展新業(yè)務(wù)。

拆姐曾在一個論壇上聽到信達(dá)一位高管聊及佳兆業(yè)。他說，作為重組方，我們可能會把水分?jǐn)D的干干的，以前幾百億的價值，我們可能縮成只有二三十億的價值。

我想，這便是信達(dá)的能力吧。

眾所周知，作為四大AMC之一的信達(dá)，早期是財政部作為處理四大銀行不良資產(chǎn)而成立的公司。處置不良資產(chǎn)，是信達(dá)的核心能力，也是信達(dá)這類公司在地產(chǎn)界縱橫捭闔的強(qiáng)大武器。簡言之，他們抗風(fēng)險能力很強(qiáng)。

信達(dá)胃口一向很好，在地產(chǎn)圈更是頻見大手筆，不光是拿地，還參與并購，還甘于作地產(chǎn)企業(yè)的大債主。就像嚶嚶飛舞的蒼蠅，到處尋找有縫的蛋。每一個市場都需要逐臭者。但如今，卻是一個逐臭者在盡情狂歡的時代，真不知是好還是壞。

如今的信達(dá)已經(jīng)成為一家全牌照金融機(jī)構(gòu)，混業(yè)經(jīng)營中，已經(jīng)成為一個難以忽視的金融巨獸。哪哪兒都有它的身影，另外兩家中信與平安，也是一樣。

天下沒有免費的午餐。三家金融巨頭圖什么呢？

拆姐并不知道這些機(jī)構(gòu)的代理人在四季酒店里，跟郭老板溝通的細(xì)節(jié)，只能從后續(xù)的資本運作的表現(xiàn)來分析。事實是，他們的慷慨之后，都各取所需。

平安與佳兆業(yè)設(shè)立了嘉興平佳公司，在去年發(fā)行多支有限合伙基金，并以股權(quán)形式介入佳兆業(yè)深圳舊改項目，比如位于深圳橫崗的一個大型項目。而信達(dá)，與佳兆業(yè)合作成立的私募基金，以股權(quán)形式介入佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)坂田街道的舊改項目。

深圳經(jīng)歷了一輪樓市瘋漲之后，地產(chǎn)資產(chǎn)的價值已不可同日而語。尤其是舊改項目，佳兆業(yè)前期獲得的一些項目成本較低，成為深圳樓市最大的得益者。用這一部分項目的收益進(jìn)行交換，應(yīng)該是郭英成換取金融機(jī)構(gòu)援助的關(guān)鍵。

就像文章開頭那個故事，躲在香港的郭老板，還有他的佳兆業(yè)，在復(fù)活之路上成為了這些金主的打工者。躲在四季酒店的其他大佬們，又有誰不是呢？

值得一提的還是中信。與平安和信達(dá)相比，中信看上的資產(chǎn)，規(guī)模更大，也更為優(yōu)質(zhì)，而且交易更為隱蔽。

中信有可能是從佳兆業(yè)危機(jī)之中獲益最大的金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，它對郭英成的貢獻(xiàn)也最大。甚至于郭英成與地方政府關(guān)系的修復(fù)，中信也在其中斡旋出力。

佳兆業(yè)公告曾提及，中信銀行和中信信托，曾直接提供給佳兆業(yè)166億元供債務(wù)重組之用。作為交換，中信介入了佳兆業(yè)體系外、由郭英成私人掌控的一塊大蛋糕：深圳航運集團(tuán)。

拆姐曾寫過，除了佳兆業(yè)，郭英成還有不少私人資產(chǎn)，這些資產(chǎn)十分隱蔽，一般交由他的族人、秘書甚至保安、司機(jī)這樣的人代持和打理。其中很重要的一個便是深圳航運集團(tuán)。郭英成曾秘密并購了深圳航運集團(tuán)，后來在危機(jī)之中將該集團(tuán)轉(zhuǎn)手給了潮汕鄉(xiāng)黨蔡志明，后來又重新收了回來。

收回深圳航運集團(tuán)股權(quán)之后，中信接過了佳兆業(yè)所占股權(quán)的99%。所以按理說，中信才是深圳航運集團(tuán)現(xiàn)今的大股東。

航運沒啥意思，最關(guān)鍵的還是土地。深圳航運集團(tuán)在深圳的核心地段，位于南山區(qū)蛇口東角頭的地方，有一塊17萬平方米的寶地。如今價值不可估量，其潛在價值可能在千億規(guī)模。郭英成甚至曾打算在這里建一棟世界最高高樓。

如今隨著中信的進(jìn)入，深圳航運集團(tuán)以及這塊地最主要的收益，將歸于中信。這其中的交易細(xì)節(jié)可能只有當(dāng)事者才知道了，可以確定的是，郭英成做出了很大的犧牲。

但付出總有回報。2016年5月，在郭英成平安落地之際，中信信托曾率團(tuán)拜訪當(dāng)時深圳的主要領(lǐng)導(dǎo)，表示將在填海、地鐵建設(shè)、舊城改造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等方面謀求合作，為深圳發(fā)展提供良好金融服務(wù)。據(jù)拆姐朋友爆料，佳兆業(yè)的問題，也是討論的焦點。

之后的事情，你們都知道了。郭英成在四季酒店中笑看這一切。佳兆業(yè)似乎正在回到最初的樣子，甚至比最初的樣子更猛。他都不用自己跑動，自然會有人拯救他。

因為房地產(chǎn)。在巨大的利益面前，可以綁定太多的利益相關(guān)者。

危機(jī)之中有什么？有危險，也有機(jī)會。危機(jī)帶來慌張的躲避者。但有人偏偏逆行而上，在里面發(fā)現(xiàn)巨大的套利機(jī)會。

三大金融巨頭的佳兆業(yè)故事，便是這樣。

中信、平安、信達(dá)，都曾是佳兆業(yè)的債權(quán)人，早期在佳兆業(yè)風(fēng)波中受到?jīng)_擊。它們是最早一批向法庭提出財產(chǎn)保全的機(jī)構(gòu)。但很快，他們發(fā)現(xiàn)，這不是上上之策。

搖身一變，三大機(jī)構(gòu)成為融創(chuàng)之后，佳兆業(yè)最新的“白武士”。這其中的邏輯，不可為外人道也。

如果被動接受佳兆業(yè)的債務(wù)重組，只會產(chǎn)生可預(yù)期的虧損。所謂債務(wù)重組，不外乎兩點，延期和削息。也就是說，佳兆業(yè)現(xiàn)在這么困難，欠你們的錢，到期了的話就再借幾年，此前承諾的利息，適當(dāng)削減一點，等度過難關(guān)再來補(bǔ)償你。這是比較常見的債務(wù)重組手段。

當(dāng)然，受損失的是各個金融機(jī)構(gòu)，以及背后的萬千投資人。但是收益受損比血本無歸強(qiáng)。很多債權(quán)人迫于形勢，也不得不接受這一點，以幫助企業(yè)順利度過難關(guān)。

佳兆業(yè)幾百億的內(nèi)債，已經(jīng)接近重組完成。據(jù)其最新的公告，目前仍在糾紛中的債務(wù)，不足5億元。除了涉嫌財務(wù)造假的財報問題，以及股票復(fù)牌問題，看不出佳兆業(yè)還有什么難關(guān)。

但就是讓機(jī)構(gòu)變得無比弱勢的債務(wù)重組，偏偏讓中信、平安、信達(dá)瞧見了機(jī)會，見縫插針，火中取栗。

三家巨頭，既是在實施拯救，也是在自救。為自己找出路，便是在為他人爭活路。其高明之處還在于，三家巨頭在逃奔的時候順便打了一個劫，在佳兆業(yè)的深圳項目中分得一杯羹，還為未來掙得一個長久的獨家合作業(yè)務(wù)。

不得不說，別看金融圈人士動不動年薪百萬千萬，他們的聰明勁兒，就體現(xiàn)在這些地方。

但這一切邏輯能夠持續(xù)展開，還需要一個不得不提的前提條件：首先，你自身要擁有強(qiáng)大的風(fēng)險管控能力。

可以想見的是，平安、信達(dá)與佳兆業(yè)在舊改項目上的合作，中信與佳兆業(yè)在東角頭地塊的合作，模式更為封閉，將有更嚴(yán)格的擔(dān)保與抵押，風(fēng)險更為可控，以便這些機(jī)構(gòu)可以在獲利之后全身而退。

但這真的是有賺無賠的生意嗎？不見得。

如果佳兆業(yè)只是流動性出問題的話，就不是什么大問題。畢竟地還在，項目還在，資產(chǎn)還在。這些都有相對穩(wěn)固的價值，總有機(jī)構(gòu)因為貪圖收益而來注入流動性，幫助郭老板順利度過難關(guān)。

就怕，佳兆業(yè)的問題，不止是流動性問題。上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。拆姐暫時按下不表，留待下下篇慢慢拆解吧。