降準(zhǔn)、降息、降存量房貸利率 穩(wěn)增長穩(wěn)樓市政策加碼 提振經(jīng)濟(jì)總需求

在國務(wù)院新聞辦公室9月24日上午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行行長潘功勝宣布了一組增量政策，包括降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率、降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例、優(yōu)化保障性住房再貸款政策等。

專家認(rèn)為，穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市政策大舉加碼、信號(hào)強(qiáng)烈，將有力提振市場主體信心和預(yù)期，引導(dǎo)金融加大支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢，支持完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。

提振消費(fèi)和投資需求

潘功勝宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。

他介紹，目前金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為7%。其中，大型銀行為8.5%，這次調(diào)整以后將降至8%；中型銀行為6.5%，這次調(diào)整以后將降至6%；農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)執(zhí)行5%的存款準(zhǔn)備金率，不在這次調(diào)整范圍內(nèi)。

“降準(zhǔn)政策實(shí)施后，銀行業(yè)平均存款準(zhǔn)備金率大概是6.6%，這個(gè)水平與國際上主要經(jīng)濟(jì)體相比，還有一定的（下調(diào)）空間。到年底還有3個(gè)月時(shí)間，在存款準(zhǔn)備金率工具上，我們會(huì)根據(jù)情況，有可能再下調(diào)0.25個(gè)到0.5個(gè)百分點(diǎn)。”潘功勝說。

潘功勝同時(shí)宣布降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。他進(jìn)一步表示，在市場化利率調(diào)控機(jī)制下，政策利率調(diào)整將帶動(dòng)各類市場基準(zhǔn)利率調(diào)整。此次政策利率調(diào)整將帶動(dòng)中期借貸便利利率下調(diào)大概0.3個(gè)百分點(diǎn)，貸款市場報(bào)價(jià)利率、存款利率等也將隨之下行0.2個(gè)到0.25個(gè)百分點(diǎn)。

談及降準(zhǔn)降息的影響，潘功勝表示，央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本、長期資金，而中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，其利率的下降也將降低銀行資金成本。此外，預(yù)計(jì)貸款市場報(bào)價(jià)利率、存款利率將對(duì)稱下行。前幾次通過利率自律機(jī)制引導(dǎo)存款利率下行形成的重新定價(jià)效果也會(huì)累積顯現(xiàn)。

“人民銀行的技術(shù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多輪認(rèn)真的量化分析評(píng)估，這次利率調(diào)整對(duì)銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。”潘功勝補(bǔ)充說。

專家表示，此次宣布降準(zhǔn)降息政策信號(hào)強(qiáng)烈，將有力提振市場主體信心和預(yù)期。國泰君安證券研究所宏觀聯(lián)席首席分析師黃汝南認(rèn)為，此次央行同時(shí)宣布降準(zhǔn)降息，且調(diào)降幅度均較大，還透露年內(nèi)可能繼續(xù)降準(zhǔn)，均清晰地展現(xiàn)了貨幣政策的支持性立場。

“此次央行宣布降準(zhǔn)降息，將對(duì)提振宏觀經(jīng)濟(jì)總需求起到重要作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，融資成本下調(diào)將直接提振消費(fèi)和投資需求，有效發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能改善；另一方面，央行打出政策“組合拳”，將有效提振市場信心，改善社會(huì)預(yù)期。

　存量房貸利率將下調(diào)

備受關(guān)注的存量房貸利率將迎來下調(diào)。潘功勝宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅為0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“今年以來，新發(fā)放房貸利率持續(xù)下行，存量與增量房貸利差不斷擴(kuò)大。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソ榻B，受此影響，居民提前還貸現(xiàn)象突出。此次降低存量房貸利率，不僅能減輕居民按揭貸款付息負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)潛力，又能助力金融秩序穩(wěn)定。

“銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出。”潘功勝介紹，預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總額1500億元。這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示，為積極支持剛性和改善性住房需求，金融監(jiān)管總局會(huì)同人民銀行指導(dǎo)各地、各家金融機(jī)構(gòu)因城施策調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)金融政策。下一步，將配合人民銀行積極推進(jìn)穩(wěn)妥降低存量房貸利率，以進(jìn)一步減少居民房貸支出，提高人民群眾的獲得感。

此外，房貸最低首付比例將統(tǒng)一。潘功勝表示，統(tǒng)一首套房和二套房房貸最低首付比例，將全國層面二套房房貸最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。專家認(rèn)為，這項(xiàng)政策將有效降低消費(fèi)者購買改善性住房的門檻。

“各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化安排，并確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。同時(shí)，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體首付比例水平。”潘功勝說。

“預(yù)計(jì)全國絕大多數(shù)城市二套房房貸首付比例將很快調(diào)整，降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市首付比例也將適度下調(diào)。”楊科偉認(rèn)為，此次將二套房房貸最低首付比例與首套房取平，對(duì)于支持改善性購房需求可起到一定的積極作用，尤其是對(duì)于部分資金相對(duì)緊張的購房者來說，能夠減輕購房前期的付款壓力。

滿足房企合理融資需求

除降低居民房貸支出及購房門檻外，房地產(chǎn)領(lǐng)域還迎來多項(xiàng)金融支持政策。

潘功勝宣布，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)政策和“金融16條”延期到2026年底。專家認(rèn)為，這有助于緩解房企資金壓力。

楊科偉表示，延期“金融16條”有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時(shí)也能更好助力保交樓目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。延期經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)政策則有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，并通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善流動(dòng)性，緩解償債壓力。

在滿足房企合理融資需求方面，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制還將繼續(xù)顯效。李云澤介紹，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得良好效果。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持力度不斷加大。截至8月末，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)正增長，扭轉(zhuǎn)了下滑態(tài)勢。

李云澤表示，將進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，切實(shí)做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”“應(yīng)放盡放”，堅(jiān)決打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。

“下一步各地將著力落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在8月末房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)正增長之后，有望保持改善勢頭。”王青說。

同時(shí)，保障性住房再貸款政策也迎來優(yōu)化。5月17日，人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。潘功勝表示，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)銀行和收購主體的市場化激勵(lì)，擬將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資比例，由原來的60%提高到100%，加快推動(dòng)商品房去庫存進(jìn)程。

此外，支持收購房企存量土地相關(guān)政策正在醞釀。潘功勝透露，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

中指研究院分析人士認(rèn)為，央行明確表態(tài)研究對(duì)有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持，意味著未來更多配套資金將進(jìn)入市場。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)行收購，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，盤活存量用地。資金困難房企出售存量用地，有利于緩解自身資金壓力，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。