海南現(xiàn)房銷售制度怎么回事 海南現(xiàn)房銷售制度有哪些變化

海南省昨日發(fā)布了房地產(chǎn)重磅政策。

3月7日晚間，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（簡稱為《通知》）。

來源：海南省人民政府網(wǎng)站

《通知》有三大重要政策內(nèi)容，即發(fā)展安居型商品住房，實(shí)行本地居民多套住房限購政策和推行商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

海南由此成為全國首個全省推行商品房現(xiàn)售制度的省份，也是疫情期間首個加碼調(diào)控的省份。

海南省2018年4月22日實(shí)施“全域限購”政策以來已近兩年，本次政策進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控，海南省擺脫房地產(chǎn)依賴的決心，可見一斑。

支持合理自住需求

海南省政府表示，發(fā)布《通知》是為了堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

《通知》明確了各市縣對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的工具和手段。要求各市縣堅持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

海南省此次推出的安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房，并在一定時期內(nèi)封閉流轉(zhuǎn)。

《通知》提出，鼓勵存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。

目前海南省的三亞市和?？谑蟹績r在全國40個重點(diǎn)城市中排名靠前，與海南省居民收入差距非常大。推出安居型商品住房有助于盤活當(dāng)?shù)匾恍╅e置項(xiàng)目。

《通知》中限購的內(nèi)容有，對在海南省已擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

首推現(xiàn)房銷售制度

《通知》中最受關(guān)注的就是現(xiàn)房銷售制度。海南省明確，即日起，實(shí)行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度?，F(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃對媒體表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

內(nèi)地目前的預(yù)售制度來源于香港，出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代，隨后在《房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《商品房預(yù)售管理辦法》等多個法律文件中予以明確。

預(yù)售制度一直備受爭議。預(yù)售制度下，房企在房屋尚未建好時就能夠占用購房者的資金，資金壓力大為減輕，房地產(chǎn)日益成為一個高杠桿的類金融活動。此外，預(yù)售制度下，購房者極易在后續(xù)的房屋質(zhì)量等方面的爭議中成為弱勢群體。

2018年9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。不過這份文件只是行業(yè)內(nèi)的意見征詢，并沒有法律效應(yīng)。全國目前僅有零星地區(qū)的個別項(xiàng)目嘗試現(xiàn)房銷售，并未成為氣候。

本次海南推現(xiàn)房銷售屬于“新老劃斷”，留出了緩沖空間。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，海南的存量住宅土地規(guī)模巨大，住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。整體看，對于海南的市場影響不大。

但現(xiàn)售制度下，房企的資金壓力會增加，周轉(zhuǎn)率也會降低，預(yù)計未來參與海南省房地產(chǎn)市場開發(fā)的企業(yè)門檻將大大提升。

“房住不炒”基調(diào)不變

多位地產(chǎn)人士表示，海南此次率先加碼房地產(chǎn)調(diào)控，對全國其他地區(qū)的潛在影響會很大，預(yù)計未來各地在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策時會更加謹(jǐn)慎。“3月不大可能會有政策紅利了。”有房企人士對中證君表示。

實(shí)際上，近期數(shù)地房地產(chǎn)政策出臺后頻頻出現(xiàn)“一日游”和“打補(bǔ)丁”的情況也顯示出，“房住不炒”基調(diào)不變，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松。

受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)冷清，2月有超70城出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的政策。

其中，大多數(shù)地方政策只是降低房企經(jīng)營壓力，而廣州市和駐馬店市在相關(guān)政策中，涉及放寬限購和限貸條款，隨后即遭遇調(diào)整，相關(guān)條款被火速撤回。

3月4日夜間，廣州市政府網(wǎng)站再度發(fā)布《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知 》（后簡稱為《通知》）。與此前相比，最新一版《通知》中第三十一條刪除了“廣州商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”的內(nèi)容。這意味著此前廣州市政策中備受關(guān)注的“商服類限購解除”等相關(guān)政策已被撤回。

更早之前，曾經(jīng)率先調(diào)低公積金首套房貸款首付比例的駐馬店市相關(guān)負(fù)責(zé)人被河南省政府約談，相關(guān)文件已從原網(wǎng)址上撤下。