房東突然提出解約 租戶如何依法維權(quán)？

湖南長沙居民石先生近日遇到了租房子的一件“麻煩事兒”。

石先生介紹，他此前與房東簽訂了租賃門面的合同，租賃合同上的租賃期是三年，合同到期后沒有續(xù)簽合同，但一直在使用房屋，也正常交納房租，并且約定房租每三年漲10%，但對(duì)違約責(zé)任沒有明確。

他租的房子出現(xiàn)三次漏水情況，前兩次和房東協(xié)商共同承擔(dān)維修費(fèi)用。第三次，裝修公司檢查是老房子失修導(dǎo)致漏水，且漏水造成了他的一些損失，因此不愿意再承擔(dān)維修費(fèi)用。由于無法達(dá)成一致，房東提出要收回房屋，不再租給他。

進(jìn)行法律咨詢時(shí)，他提出了三個(gè)問題：

一是合同到期沒有續(xù)簽合同，租賃合同是否有效？

二是漏水產(chǎn)生的維修費(fèi)用由誰承擔(dān)？

三是房東突然提出解除租賃合同，如何維護(hù)他的合法權(quán)益？

對(duì)于石先生的提問，湖南省公共法律服務(wù)的律師給出了分析和解決建議。

首先，就石先生反映的情況，根據(jù)民法典規(guī)定，合同到期沒有續(xù)簽合同，租賃合同是有效的。當(dāng)租賃合同到期后，如果雙方未簽訂新的租賃合同，但租客繼續(xù)使用租賃房屋，房東沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇Ｂ蓭熗瑫r(shí)提醒石先生，如果不想租賃合同的期限變成不定期，可以在租賃合同期限屆滿前，及時(shí)向房東提出簽訂新的房屋租賃合同，重新約定明確的租賃期限。雙方在給予對(duì)方合理的時(shí)間后，都可以隨時(shí)提出解除租賃合同結(jié)束雙方的租賃關(guān)系。

其次，對(duì)漏水產(chǎn)生的維修費(fèi)用承擔(dān)問題，需要根據(jù)漏水原因來判斷。根據(jù)石先生敘述，漏水是由于房屋本身的質(zhì)量缺陷或老化導(dǎo)致，并不是承租人使用房屋不當(dāng)導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)。同時(shí)提醒石先生，在房屋漏水事件發(fā)生后，需第一時(shí)間錄制視頻及找專業(yè)團(tuán)隊(duì)鑒定，便于確定責(zé)任主體承擔(dān)責(zé)任。

最后，房東因雙方對(duì)房屋漏水維修費(fèi)用無法達(dá)成一致要解除合同，建議詳細(xì)查看簽訂租賃合同中的條款，了解解除合同可以主張的權(quán)利。同時(shí)考慮到石先生與房東相處多年，租的門面裝修耗費(fèi)巨大，且已經(jīng)營多年，附近客源也固定了，建議石先生與房東協(xié)商，也可以找社區(qū)、司法所進(jìn)行調(diào)解，尋求雙方都能接受的解決方案。如果實(shí)在協(xié)商無果，石先生也可以向法院提起訴訟，要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提示，住房租賃既是法律問題，也是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。為避免房東和租戶產(chǎn)生糾紛，在簽訂租賃協(xié)議時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)溝通協(xié)商，把內(nèi)容訂立得更加細(xì)致來約束雙方。如明確出租人收取租金的權(quán)利、監(jiān)督房屋使用情況的權(quán)利、主張損害賠償?shù)臋?quán)利，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當(dāng)理由不得隨意違約驅(qū)趕承租人等義務(wù)。只有通過法律明確房屋租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，才能從根本上建立一個(gè)健康可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心。

石先生法律咨詢后與房東進(jìn)行了友好協(xié)商，目前仍在繼續(xù)履行租賃合同。