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人民網(wǎng)北京7月5日電 (記者夏曉倫、許維娜)為加快發(fā)展保障性租賃住房,促進(jìn)解決好大城市住房突出問題,國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示,《意見》提出的措施更精準(zhǔn),保障更有力,讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題,有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,將推動我國住房發(fā)展向更高質(zhì)量的“住有所居”目標(biāo)大步邁進(jìn)。

明確加快發(fā)展保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度

首先,《意見》明確了對象標(biāo)準(zhǔn),保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金,準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

此外,《意見》還提出要引導(dǎo)多方參與、堅持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實地方責(zé)任等內(nèi)容。

具體來看,如“引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給”“采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式,切實增加供給”“加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督”“要加強組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查,對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價”等。

對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,從《意見》可以看出,保障性租賃住房有以下幾方面特征:一是市場化主導(dǎo),政府給予扶持政策;二是低租金,小戶型;三是多渠道供應(yīng),以存量為主;四是有良好配套,供需匹配,避免以租代售。

李宇嘉還表示,保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持,鼓勵市場多渠道供應(yīng),提供低租金的租賃住房,并以存量低成本空間盤活為主,吸引市場化企業(yè)參與。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示,大力發(fā)展保障性租賃住房,有利于降低中低收入階層、新市民的住房負(fù)擔(dān)??梢灶A(yù)見,隨著集體土地等建設(shè)保障性租賃住房的推進(jìn),以及共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的增加,大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。

多措并舉支持保障性租賃住房項目建設(shè)

近幾年來,全國多地大力推進(jìn)保障性租賃住房項目建設(shè),《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負(fù)擔(dān)等方面推出了多項精準(zhǔn)措施。

在簡化審批流程方面,《意見》指出,各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié),構(gòu)建快速審批流程,提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案,出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書后,由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

《意見》提出,不涉及土地權(quán)屬變化的項目,可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。

在降低稅費負(fù)擔(dān)方面,《意見》提出要綜合利用稅費手段,加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后,比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

此外,《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道,對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。同時,執(zhí)行民用水電氣價格,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后,用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對此,貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為,《意見》出臺后,各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破,適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員的租賃房源規(guī)模擴(kuò)大,能夠有效緩解住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)錯配的問題。

提高市場主體參與積極性

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,《意見》明確,由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,充分發(fā)揮市場機(jī)制作用,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給,主要利用存量土地和房屋建設(shè),適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè),并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施;支持專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

在進(jìn)一步完善土地支持政策方面,浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬在接受采訪時表示,《意見》明確了利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應(yīng)的土地支持政策,“尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房,不補繳土地價款,力度之大前所未有。”

值得一提的是,《意見》還明確提出,對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經(jīng)城市人民政府同意,在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質(zhì),不補繳土地價款。

“這將充分調(diào)動起農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體的積極性,盤活土地和房屋存量,形成多主體共同參與、共同供給的良好局面,有利于破解發(fā)展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題。” 虞曉芬說。

“當(dāng)前我國住房租賃市場改革將進(jìn)入新階段,即從緩解供給不足矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整。”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,整體上看,“十三五”時期我國住房制度改革的變化在于明確了住房租賃市場的發(fā)展,而“十四五”時期,則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍,其市場地位明顯上升。

黃卉認(rèn)為,借助市場的力量可以盤活市場存量,調(diào)動租賃企業(yè)積極性,提高保障性租賃住房的供給規(guī)模,通過支持專業(yè)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)參與保障性租賃住房,還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場。

差別化對待房地產(chǎn)信貸管理

保障性租賃住房的發(fā)展,離不開金融的支持?!兑庖姟分赋?,要進(jìn)一步加強金融支持。

具體來看,首先要加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度,支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計,在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

其次,支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券,募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券,用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的,可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn),發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

對此,嚴(yán)躍進(jìn)分析稱:“對于銀行來說,在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的,但《意見》出臺后,銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持,這也將是銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。”

“對于各類租賃企業(yè)來說,鼓勵經(jīng)營好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券,這是具有較為積極導(dǎo)向的,能夠真正促進(jìn)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)發(fā)展方面的積極性,減少后顧之憂。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

黃卉分析認(rèn)為,住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負(fù)壓力大的問題,此次《意見》的出臺將使未來保障性租賃住房的融資環(huán)境獲得改善,融資難的問題也有望得到緩解。

責(zé)任編輯:趙睿

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