碧桂園在馬來西亞的“森林城市”項目停售了？你還記得電視里怎么說的嗎？

近期有媒體報道碧桂園在馬來西亞的森林城市項目暫停國內(nèi)銷售，或與涉及外匯監(jiān)管堵漏有關(guān)。碧桂園就此回復(fù)財新記者，此次國內(nèi)銷售展廳暫停開放是由于升級改造需求，與外匯監(jiān)管無關(guān)，相關(guān)展廳開放時間待定。碧桂園方面稱，森林城市將進入全面產(chǎn)業(yè)招商階段。

真實原因仍待確認(rèn)，但該項目停售將并非海外房產(chǎn)項目中的孤例。2016年房企紛紛出海，在境外開發(fā)出地產(chǎn)項目后，主要面向國內(nèi)購房者銷售。今年以來，個人外匯監(jiān)管封堵漏洞，資金難以流向海外，出海房企或?qū)⑵毡槊媾R銷售困難。

每半年赴港刷卡還貸

碧桂園森林城市位于馬來西亞新山市，臨近新加坡。根據(jù)碧桂園公布的計劃，開發(fā)商未來20年將投資2500億元，與馬來西亞當(dāng)?shù)卣献鏖_發(fā)這一人工填海島嶼。項目規(guī)劃面積近20平方公里，可容納數(shù)十萬人。

森林城市項目廣告遍及地鐵、商場、小區(qū)，以及央視春晚、體育賽事當(dāng)中。該項目以“新加坡旁，永久產(chǎn)權(quán)”為賣點，廣告反復(fù)強調(diào)：竣工后，“森林城市”與新加坡的直線距離將不足2公里。

2016年11月，馬來西亞總理納吉布訪華。期間馬來西亞媒體《星洲日報》報道，碧桂園計劃在森林城市落實折合約57.7億元投資額，還將投資約6.2億元建設(shè)工業(yè)化建筑材料制造廠。在2016年8月的中期業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌宣布，該項目上半年銷售已破100億元。

該項目駐馬銷售人員向財新記者介紹，森林城市的主要客群是想在海外進行房產(chǎn)投資但又買不起歐美資產(chǎn)的中產(chǎn)階級，項目單價在2萬元/平方米左右。單套最小戶型為48平方米，為一個主臥加一個小房間，總價108萬元。他表示，因為沒有公攤面積，實際相當(dāng)國內(nèi)60平方米的住房。

付款方式分為3個階段：初期在馬來西亞看房，刷卡支付定金1.5萬元。其次是首付。2016年前，項目首付為三成。自2016年12月底開始，碧桂園將首付降到一成促銷。按108萬元算，首付10.8萬元左右。

最后是每半年一次的付款。他強調(diào)，按時付款全程免息，由碧桂園方面承擔(dān)；如逾期需繳納滯納金。與國內(nèi)月供不同，該項目每半年付一次，可選擇年限不等，按最長4年計算，每次支付12萬元左右。值得注意的是，購房者需要每半年自費去一趟碧桂園在香港或者新加坡的展廳，現(xiàn)場刷卡支付。

“我們只接受現(xiàn)場刷人民幣，帶有銀聯(lián)標(biāo)識的卡刷人民幣就行，您可以當(dāng)作半年一次的旅游嘛。”該項目銷售人員說。他發(fā)來森林城市的全景3D圖，包括營銷中心、濱海商業(yè)街、濱海園林、酒店公寓，并表示：“這只是冰山一角，項目還在持續(xù)建設(shè)中。”

為應(yīng)對外匯監(jiān)管，購房者海外置業(yè)常用方式之一是：購房者在境外刷卡購買投資類保險，質(zhì)押保單后獲得資金交給開發(fā)商。據(jù)財新記者了解，森林城市項目不排除使用了上述辦法。

外匯監(jiān)管堵漏

2016年1-9月，內(nèi)地個人赴港購買保險熱潮引發(fā)市場關(guān)注。2016年10月28日，中國銀聯(lián)向香港收單銀行重申了保險類商戶合規(guī)受理境內(nèi)銀聯(lián)卡的相關(guān)要求。10月29日，銀聯(lián)國際發(fā)布公告稱，銀聯(lián)卡禁止支付境外投資性保險。

同時，外匯管理部門加強了個人外匯信息申報管理?！秱€人購匯申請書》明確列出個人購匯“禁令”：如不得出借本人額度和不得借用他人額度實施分拆購匯，不得用于尚未開放的資本項目，不得參與洗錢、地下錢莊交易等違法違規(guī)活動。此前，個人購匯，銀行柜臺只是口頭詢問購匯需求，不會要求填寫《申請單》或提供書面材料，因此不少人以“旅游”為目的換匯。（詳見《換匯新規(guī)出臺 居民如何購匯用匯》）

外匯局有關(guān)負(fù)責(zé)人在2016年12月底接受媒體采訪時表示，2017年主要從三個方面加強個人外匯信息管理。一是細(xì)化申報內(nèi)容，明晰個人購付匯應(yīng)遵循的規(guī)則和相應(yīng)的法律責(zé)任; 二是強化銀行真實性、合規(guī)性審核責(zé)任；三是對個人申報進行事中事后抽查并加大懲處力度。

此外，外匯局還于2017年1月3日通過《人民日報》海外版澄清，禁止個人購匯投資海外房產(chǎn)等尚未開放的資本項目，屬于個人外匯政策一直以來的規(guī)定，并非新規(guī)。

外匯局指出：當(dāng)前我國資本賬戶尚未實現(xiàn)完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規(guī)定的渠道，如QDII（合格境內(nèi)機構(gòu)投資者）等實現(xiàn)。除規(guī)定的渠道外，居民個人購匯只限用于經(jīng)常項下的對外支付，包括因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、購買非投資類保險以及咨詢服務(wù)等。