[樓市調(diào)控擴(kuò)圍]當(dāng)前,房地產(chǎn)市場的恐慌正在放大。不少城市出現(xiàn)了“搶房”熱,一些被激發(fā)的需求甚至采用高杠桿買房。面對此市場狀況,自今年8月以來全國范圍內(nèi)已經(jīng)有8個城市出臺收緊的樓市調(diào)控政策。9月25日南京重啟“限購令”,也被業(yè)內(nèi)人士看做二線城市全面強(qiáng)化調(diào)控的一種信號。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件,中國樓市最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期。
千呼萬喚之間,南京終于在9月25日重啟“限購令”。以家庭為單位,擁有一套及以上住房的外地人口將不具備購房資格,擁有兩套及以上房屋的本地人口,不具備新房的購房資格,僅限定購買二手房。這也是南京在時隔兩年之后,再度重啟“限購令”,也使之成為繼蘇州、廈門、杭州之后,第四個出臺“限購令”的二線城市。
當(dāng)晚,南京緊接著出臺寧十三條,涉及增加住房上市供應(yīng)、加大商品住宅土地供應(yīng)、穩(wěn)定商品住房價格等措施。其中尤其提到對土地出讓后付款、開竣工的核查,上市銷售環(huán)節(jié)時間和規(guī)模的明確等。
就在“限購令”出臺前的兩天,南京完成了房企首次搖號拿地的過程。超過100家開發(fā)商以搖號的形式,爭奪20幅住宅土地的最終所有權(quán),整個過程歷時3個半小時。
再算上年初推出的“限價令”,南京已成為全國樓市調(diào)控最為嚴(yán)格的二線城市,政策力度僅次于北京、上海、深圳三地。這甚至被看做二線城市全面強(qiáng)化調(diào)控的一種信號。
恐慌情緒加劇
“最近來買我們項目的客戶,投資的差不多占到百分之七八十了。”南京市浦口區(qū)某項目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說,在上月的一次開盤中,出現(xiàn)近期南京樓市頗為常見的“日光”現(xiàn)象,且購房者幾乎半數(shù)為外地人。
而在今年年初,該項目所反映的投資者比例僅在2到3成,外地購房者比例也僅在2到3成。
浦口區(qū)位于長江以北,為南京市開發(fā)稍晚的后發(fā)區(qū)域,房屋供應(yīng)以剛需戶型為主。受益于江北新區(qū)的批復(fù)(2015年7月),浦口樓市于去年年末以來迅速升溫,其成交量和房價漲幅均位居南京各區(qū)前列。
另一個熱門區(qū)域建鄴區(qū)靠近老城,規(guī)劃級別較高,其房屋供應(yīng)偏向中高端,為改善性需求青睞的主要區(qū)域。某大型房企南京區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,最近幾個月來,建鄴區(qū)的購房者中,投資客的比例也越來越高。
他表示,建鄴區(qū)是南京房價較高的區(qū)域,銷售節(jié)奏慢,銷售周期長。但從去年年底以來,房屋很快變得供不應(yīng)求,每次開盤就像“搶房”,且愈演愈烈。
這種變化成為近期南京樓市的一種縮影。上述負(fù)責(zé)人表示,今年以來南京樓市的主要變化可以總結(jié)為:投資需求增加、恐慌情緒強(qiáng)烈。“這種情緒互相傳染,會加劇市場的緊張程度。”
需求結(jié)構(gòu)和市場情緒的變化,使得南京樓市一直保持著緊張的局面,并推動房價迅速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年4月至8月,南京市新建商品住宅(不含保障房)價格環(huán)比漲幅分別為4.4%、4.1%、4.0%、3.6%、4.1%,除8月降至第六外,一直位居70大中城市的增幅的第三位。同比來看,南京新房價格漲幅已經(jīng)從1月的10.8%,擴(kuò)大到8月的38.8%。
在這背后,南京樓市的土地供應(yīng)卻一直顯得不足。直到上周南京連續(xù)四天(9月19日至9月22日)推出27宗土地之前,今年南京一直沒有土地的大規(guī)模供應(yīng),房地產(chǎn)企業(yè)普遍反映“手中無糧”。
根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù),截至今年8月底,南京樓市新建商品住宅存銷比不足3個月。在其監(jiān)測的各城市中,僅有合肥低于這一水平。
二線調(diào)控或全面收緊
南京上次出臺房屋“限購令”是在2011年2月,在實施了三年多后,于2014年9月取消。當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從供需關(guān)系緊張、市場情緒恐慌等方面來看,當(dāng)前的市場環(huán)境甚至比當(dāng)年更為嚴(yán)峻。
從內(nèi)容上看,兩個版本的“限購令”力度相當(dāng),但細(xì)節(jié)上略有變化。主要體現(xiàn)在,新版“限購令”對于擁有2套及以上住房的本地家庭,禁止購買新房,但仍然允許購買二手房。
“將二手房對本地人士放開,而不是全部放開,一方面意在促進(jìn)存量市場的消化,另一方面會避免需求大量涌向二手市場。”上述房企人士指出,該項規(guī)定對南京二手市場有著較大利好。
但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,鑒于當(dāng)前不到3個月的去化周期,該“限購令”實際作用十分有限。
張大偉還認(rèn)為,近期集中以“先拍賣后搖號”方式供應(yīng)的20宗住宅用地,也很難在短期內(nèi)形成供應(yīng)。因為這20宗土地大多被要求以現(xiàn)房的形式銷售,而按照正常的開發(fā)周期,形成現(xiàn)房供應(yīng),需要在至少1年后才能實現(xiàn)。
因此,盡管今年以來南京的調(diào)控出現(xiàn)了“漸進(jìn)式加碼”,“但市場因為寬松的貨幣導(dǎo)致的恐慌依然持續(xù)”。
從全國范圍來看,此次“限購令”出臺的意義不止于此。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,南京“限購令”的出臺,體現(xiàn)了二線城市調(diào)控政策將總體收緊的趨勢。
由于“資產(chǎn)荒”局面未改,今年下半年以來,樓市資金從南京、蘇州、廈門等“強(qiáng)二線城市”溢出,并流向其周邊區(qū)域和中西部二線城市,并推動了這些地區(qū)房價上漲。集中體現(xiàn)在,合肥、南京、廈門等城市開始從房價漲幅榜上退下,讓位于鄭州、無錫等其它二線城市。7月以來,武漢、鄭州等地也出臺調(diào)控政策,標(biāo)志著樓市調(diào)控的區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)圍。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,從目前限購的既有版本和思路來看,主要遵循四個思路或優(yōu)先層次,后續(xù)其他城市也會遵循此類邏輯。第一是房價上漲壓力的城市先出限購政策;第二是市區(qū)相比郊區(qū)會先行收緊;第三是新房市場比二手房有所收緊;第四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,后續(xù)有望收緊政策的城市包括合肥、天津、福州等,同時不排除部分三線城市也會有類似收緊的做法,類似昆山、廊坊、無錫、東莞等地。
責(zé)任編輯:黃小群
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