美國房地產(chǎn)虛火難降 泡沫形成加速

新華社北京5月26日電（記者周武英）《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，進(jìn)入2021年，美國房地產(chǎn)市場虛火不降，仍在不斷走高。4月份，美房屋價(jià)格繼續(xù)突破高點(diǎn)，大交易額成交增加，但總體銷售溫和下滑，高房價(jià)負(fù)面影響凸顯。

房價(jià)持續(xù)突破記錄

新冠肺炎疫情肆虐美國已經(jīng)一年多，房地產(chǎn)成為少數(shù)增長強(qiáng)勁的市場，過去一年是14年來美國住宅銷售活動(dòng)最火爆的一年。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房價(jià)上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

房屋售價(jià)不斷突破新高。2021年4月，現(xiàn)有房屋銷售價(jià)格中位數(shù)較上年同期增長16.2％，達(dá)到31.92萬美元，為1989年以來的最高水平；二手房售價(jià)中值同比增長了19.1%，至34.16萬美元，年度漲幅和價(jià)格中值均創(chuàng)歷史新高。

房價(jià)創(chuàng)出歷史最大升幅抑制了購房交易。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份二手房銷量較之前一個(gè)月減少2.7%，折合年率585萬套，為10個(gè)月來最低水平，連續(xù)第三個(gè)月下降。盡管如此，由于借貸成本保持在歷史低位，二手房銷量仍高于疫情前的水平。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云說，高房價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄幾乎發(fā)生在所有的市場上，即使房屋銷售溫和下降，人們?nèi)钥梢詫⑹袌雒枋鰹橹耸挚蔁帷?/p>

房屋價(jià)格飆升原因之一是房屋的供不應(yīng)求。截至4月底，市場上共有116萬套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4個(gè)月就可以消化這些庫存，低于一年前的4個(gè)月。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，房源不足5個(gè)月的供應(yīng)都屬于供應(yīng)緊張。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計(jì)，2021年美國的房屋銷售額將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

地產(chǎn)泡沫加速形成

今年1月，CoreLogic的數(shù)據(jù)就顯示，全美房價(jià)正以2006年以來的最快速度增長。在西雅圖、鳳凰城和圣地亞哥等城市，房價(jià)漲幅更是遠(yuǎn)超全美平均水平。

路透的調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)今年美國房價(jià)將上漲10.6%，2022年將上漲5.6%，這遠(yuǎn)高于2月預(yù)計(jì)的5.7%和4.6%。

美國的房地產(chǎn)在2008年經(jīng)歷了金融風(fēng)暴的襲擊，大幅下跌，某些地區(qū)的房價(jià)兩年內(nèi)腰斬，房價(jià)跌得最厲害的地區(qū)，比如拉斯維加斯的許多房屋的價(jià)格跌了七成。但自2011年以來，房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇。以二手房為例，2011年時(shí)的房價(jià)大致在17萬美元左右，此后逐年上升，10年內(nèi)幾乎增長了約八成，達(dá)到31萬美元。

此輪房價(jià)上漲總體根源是各國央行為刺激經(jīng)濟(jì)普遍實(shí)施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴發(fā)以來，利率進(jìn)一步下行，流動(dòng)性高度充裕帶來了資產(chǎn)價(jià)格上漲。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，極低的利率和大規(guī)模的政府刺激措施推動(dòng)了樓市強(qiáng)勁的需求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

房價(jià)迅猛上漲讓一些房產(chǎn)的估值偏高?；葑u(yù)國際的一份報(bào)告顯示，全美房產(chǎn)估值偏高5.5%。這份報(bào)告指出，"就業(yè)增長放緩、失業(yè)率仍然處于高位，這些因素?zé)o法支撐持續(xù)的房價(jià)上漲。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司首席執(zhí)行官約翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的買家買房不是用來自住，這將使美國房屋永久性的變得更加昂貴。他預(yù)計(jì)房價(jià)在去年11％的漲幅基礎(chǔ)上，今年將會(huì)上漲12％，2022年還將再上漲6％，房價(jià)增長的速度類似于2004年和2005年。

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒警告稱，他擔(dān)心市場上一些最熱門的交易正在形成泡沫，其中包括房地產(chǎn)市場的泡沫。席勒表示，實(shí)際房價(jià)從來沒有這么高過，這令人擔(dān)憂。席勒不認(rèn)為央行政策可以解釋這一切，他認(rèn)為有一些關(guān)于市場社會(huì)學(xué)的東西正在發(fā)生。席勒發(fā)現(xiàn)，在過去30年里，房價(jià)似乎推動(dòng)了新屋開工，這種模式再次出現(xiàn)。席勒也認(rèn)為，房價(jià)在一年內(nèi)可能不會(huì)下跌。席勒還表示，目前的房價(jià)走勢也讓人想起了2003年，也就是開始下跌的前兩年。他指出，這種下滑是逐漸發(fā)生的，房價(jià)最終在2008年金融危機(jī)前后崩盤。

負(fù)面影響漸次顯現(xiàn)

由于房價(jià)上漲，房屋可負(fù)擔(dān)性已經(jīng)出現(xiàn)下降。美國全國房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，全美約60%的家庭無法支付一套價(jià)格位于當(dāng)前房價(jià)中位數(shù)的新房。

勞倫斯·云說，“價(jià)格突然上漲正在影響人們的負(fù)擔(dān)能力，特別是首次置業(yè)者。由于庫存不足已經(jīng)對(duì)市場產(chǎn)生了影響，不斷上漲的成本使許多家庭面臨著被擠出市場的現(xiàn)實(shí)。”

今年以來，建筑商也開始受到勞動(dòng)力、材料和已開發(fā)土地短缺的影響。主要原因是市場普遍預(yù)期需求會(huì)隨著疫苗的廣泛接種而更為強(qiáng)勁，這令木材和其他材料價(jià)格飛漲。此外，鋼鐵進(jìn)口關(guān)稅也增加了建筑成本。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價(jià)格數(shù)據(jù)，4月份木材價(jià)格同比上漲89.7％。4月份新建住宅開工數(shù)下降9.5％，至折合年率157萬套，低于預(yù)期的170萬套。

在高盛看來，住房引發(fā)的長期通脹即將爆發(fā)。高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動(dòng)房價(jià)大幅上漲，而房價(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國房地產(chǎn)市場供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房價(jià)上漲。到2024年，房價(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公認(rèn)的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。