漳州出臺新政加強市直管項目商品房預售資金監(jiān)管

為保障預售資金安全并?？钣糜诠こ探ㄔO、維護購房人合法權益，日前漳州市出臺《市直管項目商品房預售資金監(jiān)管實施細則（2023版）》（以下簡稱《實施細則》），在2021年版原有政策基礎上進一步明確商品房銷售現(xiàn)場公示公開內(nèi)容，新增商品廠房項目監(jiān)管額度、銀行保函置換預售資金等內(nèi)容，并提出對出現(xiàn)逾期、難交付等重大風險隱患的預售項目實施預售資金全額封閉管理。

商品房：統(tǒng)一監(jiān)管賬戶名稱 購房人可拒絕存入非監(jiān)管賬戶并舉報

據(jù)悉，所謂商品房預售資金，是指購房人依商品房買賣合同約定應支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證前，應選擇在漳州轄區(qū)內(nèi)注冊且有固定合法經(jīng)營網(wǎng)點（取得金融許可證）的商業(yè)銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）設立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與市住建局、監(jiān)管銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、各方權利義務和違約責任，以及暫?；蛘呓K止監(jiān)管銀行資格、變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶的程序等內(nèi)容。

相較于2021年版政策，此次出臺新政明確提出對監(jiān)管賬戶名稱統(tǒng)一增加“預售資金監(jiān)管專戶”字樣，規(guī)避預售資金被司法部門凍結(jié)、劃扣等風險。同時，此次新政還進一步強化信息披露，明確商品房銷售現(xiàn)場公示公開內(nèi)容，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格落實購房款繳交告知單制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的營銷代理機構及其工作人員不得直接收存任何形式的購房款。監(jiān)管賬戶專用于商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務和非柜臺渠道業(yè)務（查詢功能除外），不得作為貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。購房人被要求將購房款存入非監(jiān)管賬戶的，應當予以拒絕并可向市住建局舉報。

商品廠房：監(jiān)管額度按1500元/平方米計算 預售款不可用于支付工資

預售資金監(jiān)管額度（以下簡稱“監(jiān)管額度”）是以預售許可為單位設定的。根據(jù)《實施細則》，漳州市非全裝修商品房的監(jiān)管額度，18層以下（含）且建筑高度不超過54米（不含）為4200元/平方米；18層以上33層以下（含）且建筑高度不超過100米（不含）為4500元/平方米；33層以上或建筑高度超過100米為5500元/平方米。全裝修商品房項目在以上標準基礎上增加1500元/平方米。

本次新政還新增了對商品廠房項目的監(jiān)管額度標準，要求按1500元/平方米計算，并明確監(jiān)管額度外預售資金的計算方式。根據(jù)《實施細則》，市住建局對監(jiān)管額度內(nèi)預售資金實行重點監(jiān)管，確保專款專用，支出款項需直接轉(zhuǎn)入相關施工單位和供貨單位，嚴禁用于支付任何借（貸）款本息，繳納土地款、罰金、營銷費用及發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用，專項用于相關預售項目工程建設。

若預售項目出現(xiàn)逾期、難交付等重大風險隱患，市住建局可對監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售資金實施全額封閉管理，并結(jié)合項目情況另行約定預售資金的支取和使用，從而保障預售資金專項用于項目開發(fā)建設。市住建局還可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級，對預售資金監(jiān)管額度實行差異化管理。

違法違規(guī)行為：將被立案查處并記入信用檔案 不得承接預售資金監(jiān)管業(yè)務

本次新政將解除預售資金監(jiān)管節(jié)點延至項目完成不動產(chǎn)首次登記，并達到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件后，并新增對于營銷代理機構和施工、監(jiān)理、勘察、設計單位違規(guī)行為的處罰內(nèi)容。根據(jù)《實施細則》，施工、監(jiān)理、勘察、設計單位提供虛假證明等方式協(xié)助違規(guī)套取使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由市住建局依法依規(guī)立案查處，公布該機構違法違規(guī)行為，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關規(guī)定予以信用扣分。

此外，按揭銀行未按規(guī)定將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的，由市住建局責令整改并承擔追回資金等相應責任，整改期間按揭銀行不得承接新的預售資金監(jiān)管業(yè)務和存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務，同時通報人民銀行漳州分行、國家金融監(jiān)管總局漳州分局。按揭銀行被市住建局第二次通報的，將停止其監(jiān)管銀行資格兩年，兩年內(nèi)不得承接預售資金監(jiān)管業(yè)務。

新政實施后，原2021版文件同步廢止。新政實施后辦理預售許可的項目，按照此次《實施細則》執(zhí)行；新政實施前辦理預售許可的項目，原則上按2021年版文件執(zhí)行。（記者 蔡柳楠 通訊員 李友力）