二手房交易先付款還是先過(guò)戶(hù)？雙方各執(zhí)己見(jiàn)鬧上法庭

海峽網(wǎng)訊 據(jù)海峽導(dǎo)報(bào)報(bào)道(文：記者陳捷、通訊員湖法宣；漫畫(huà)：陶小莫)二手房買(mǎi)賣(mài)中，雙方約定“過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付款項(xiàng)”，這個(gè)約定究竟應(yīng)該如何解讀，到底是先付款再過(guò)戶(hù)，還是先過(guò)戶(hù)再付款？近日，湖里區(qū)法院開(kāi)庭審理了一起買(mǎi)賣(mài)雙方因先過(guò)戶(hù)還是先付款鬧上法庭的案件。

導(dǎo)報(bào)記者采訪了解到，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方都想有更多的“安全感”，購(gòu)房人一方擔(dān)心自己付了全款后房主不配合過(guò)戶(hù)，而房主一方則擔(dān)心過(guò)了戶(hù)以后對(duì)方不支付尾款，為此，雙方為此陷入僵持狀態(tài)。

那么，在實(shí)際交易中，究竟應(yīng)該先過(guò)戶(hù)，還是先付款呢？讓我們來(lái)看看湖里法院審理的這起典型案例。

買(mǎi)房過(guò)戶(hù)當(dāng)天分歧，至今未能過(guò)戶(hù)

原告王先生今年67歲，家住思明區(qū)，不過(guò)，他在湖里區(qū)也有一套房子。這場(chǎng)官司，也是因湖里區(qū)的這套房子而起。

原來(lái)，2016年7月，王先生和老張簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定，王先生將其名下位于湖里區(qū)的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給老張，價(jià)格為193.5萬(wàn)元。雙方簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》后，老張向王先生支付了193.5萬(wàn)元。

后來(lái)，在得知老張將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人“賺了一筆”后，雙方就房款一事起了爭(zhēng)執(zhí)。隨后，經(jīng)協(xié)商，雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定實(shí)際買(mǎi)受人或受讓人由老張指定，王先生在2017年12月31日前將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給老張或老張指定的“任何第三人”，老張同意在過(guò)戶(hù)當(dāng)日向王先生支付11.2萬(wàn)元，雙方還約定，若涉訟房產(chǎn)因非王先生原因?qū)е挛茨苓^(guò)戶(hù)的，老張按上述約定支付11.2萬(wàn)元給王先生。

然而，2017年12月29日，雙方到了市行政服務(wù)中心，本來(lái)是要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，但是，當(dāng)天雙方針對(duì)“過(guò)戶(hù)和付款的先后順序”發(fā)生了爭(zhēng)議。老張堅(jiān)持要先過(guò)戶(hù)再付款，王先生則要求先付款再過(guò)戶(hù)。最終，過(guò)戶(hù)手續(xù)未能辦理完成，導(dǎo)致房屋至今未辦理過(guò)戶(hù)。

因此，雙方鬧上了法院。

爭(zhēng)議賣(mài)方先過(guò)戶(hù)，還是買(mǎi)方先付款？

購(gòu)房人王先生起訴認(rèn)為，被告老張未按照協(xié)議約定辦理過(guò)戶(hù)并支付款項(xiàng)，存在違約。因此，王先生請(qǐng)求法院判令老張向其支付違約金11.2萬(wàn)元和延期辦理過(guò)戶(hù)的費(fèi)用10萬(wàn)元。

面對(duì)王先生的起訴，被告老張答辯說(shuō)，自己不存在違約行為。“這份補(bǔ)充協(xié)議是可撤銷(xiāo)的協(xié)議！”老張說(shuō)，該協(xié)議簽訂的背景是，2016年7月9日，雙方就案涉房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中第16條約定，雙方去房管局過(guò)戶(hù)或去廈門(mén)市公證處辦理全權(quán)委托公證手續(xù)時(shí)，實(shí)際買(mǎi)受人或受讓人由買(mǎi)方指定，王先生可以將該套房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至老張或者老張指定的任何第三人名下。為此，王先生到公證處辦理全權(quán)委托公證，將出售出租在內(nèi)權(quán)利委托給老張，但是，到了2016年10月8日，王先生違反協(xié)議，向公證處出具終止委托聲明書(shū)，撤消了上述公證書(shū)。

老張還說(shuō)，隨后他將該套房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給第三人周女士。當(dāng)時(shí)，王先生提出轉(zhuǎn)售差價(jià)要全部歸其所有，才配合過(guò)戶(hù)。當(dāng)時(shí)，王先生稱(chēng)老張若不簽訂補(bǔ)充協(xié)議，他將會(huì)將該房產(chǎn)出售他人或辦理抵押貸款，因此，老張無(wú)奈之下，才簽了補(bǔ)充協(xié)議。

老張還說(shuō)，王先生的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。因?yàn)?，王先生依?jù)的補(bǔ)充協(xié)議是“雙務(wù)合同”，“雙務(wù)合同”是以王先生履行其過(guò)戶(hù)的義務(wù)為前提，而后老張才有付款的義務(wù)。在政務(wù)中心履行其過(guò)戶(hù)義務(wù)時(shí)，王先生堅(jiān)持要求老張先付款才配合過(guò)戶(hù)，此請(qǐng)求明顯不符合補(bǔ)充協(xié)議的約定，因此系王先生違約，其無(wú)權(quán)主張賠償。

判決根據(jù)交易習(xí)慣，先付款后過(guò)戶(hù)

湖里法院審理認(rèn)為，如果雙方就“過(guò)戶(hù)”與“過(guò)戶(hù)當(dāng)日付款”的先后順序存在爭(zhēng)議，根據(jù)日常交易習(xí)慣，一般是買(mǎi)賣(mài)雙方在房產(chǎn)管理部門(mén)簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》后，送件給房產(chǎn)管理部門(mén)前，買(mǎi)方就應(yīng)支付合同約定的“當(dāng)日”應(yīng)付款，而后再將《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》送交房產(chǎn)管理部門(mén)，即先付款后過(guò)戶(hù)。老張要求王先生先辦理過(guò)戶(hù)且拿到房產(chǎn)證再支付11.2萬(wàn)元，沒(méi)有合同依據(jù)且不符合日常交易習(xí)慣。

而且，庭審中，老張也表示“至今尚未找到適當(dāng)?shù)牡谌俗鳛橘I(mǎi)方”。因此，雙方未能完成過(guò)戶(hù)的原因在于老張，老張的行為應(yīng)視為有意拖延過(guò)戶(hù)及拖延付款，負(fù)有向王先生支付11.2萬(wàn)元的義務(wù)。

另外，雙方還在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，王先生同意辦理過(guò)戶(hù)期限延長(zhǎng)至2018年6月30日，老張同意再支付10萬(wàn)元。法院認(rèn)為，該約定具有合同依據(jù)，法院應(yīng)予以支持。

因此，湖里法院作出一審判決，認(rèn)為根據(jù)上述《補(bǔ)充協(xié)議》，被告老張應(yīng)向王先生支付21.2萬(wàn)元。

3問(wèn)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

1問(wèn)：先過(guò)戶(hù)還是先付款？

廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，到底是先付款還是先行辦理過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同的約定來(lái)確定。雖然，合同約定了“過(guò)戶(hù)當(dāng)日付清房款”，但未明確該日過(guò)戶(hù)和付款的先后履行順序，合同雙方都有履行抗辯權(quán)。

因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于房款支付和過(guò)戶(hù)不僅要約定具體的履行時(shí)間和期限，還應(yīng)當(dāng)對(duì)兩者之間的先后履行順序予以明確，以免在實(shí)際交易過(guò)程中產(chǎn)生不必要的糾紛。

2問(wèn)：信任危機(jī)怎么化解？

黃健雄：由于二手房交易時(shí)間較長(zhǎng)，如果房子先過(guò)戶(hù)給對(duì)方，萬(wàn)一貸款批不下來(lái)，房東將可能陷入巨大風(fēng)險(xiǎn)之中，這就需要解決買(mǎi)賣(mài)雙方互不相識(shí)帶來(lái)的信任難題。目前可以通過(guò)“資金監(jiān)管”“先放貸，再過(guò)戶(hù)”模式來(lái)解決雙方的難題。①保障交易資金安全——首付款存進(jìn)資金監(jiān)管賬戶(hù)，只有交易成功，才會(huì)劃轉(zhuǎn)給房東。②“先放貸再過(guò)戶(hù)”的模式——貸款在房子過(guò)戶(hù)之前就先行下放到資金監(jiān)管賬戶(hù)，確保房東尾款無(wú)憂。③提前預(yù)知貸款額度——貸款先行發(fā)放，從而避免買(mǎi)方因貸款額度不足而導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)。④解決買(mǎi)賣(mài)雙方的信任危機(jī)——買(mǎi)方不再擔(dān)心付首付款了卻無(wú)法順利過(guò)戶(hù)，賣(mài)方從此不再擔(dān)心過(guò)戶(hù)了卻收不到尾款。存量房交易資金監(jiān)管相當(dāng)于二手房交易的“支付寶”。在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)未完成前，房款是被凍結(jié)的，只有過(guò)戶(hù)成功后，資金才會(huì)劃轉(zhuǎn)給房東；如果交易失敗，房產(chǎn)資金則會(huì)被原路返還給買(mǎi)方。

3問(wèn)：買(mǎi)房如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

黃健雄：購(gòu)買(mǎi)二手房主要有五個(gè)注意事項(xiàng)：一是要先到房管部門(mén)查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開(kāi)平臺(tái)，查詢(xún)房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購(gòu)房款。第四，購(gòu)房者可以和出賣(mài)人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過(guò)戶(hù)后再交付賣(mài)房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢(qián)要回來(lái)。第五，購(gòu)房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣(mài)人對(duì)房屋的狀況進(jìn)行書(shū)面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購(gòu)房者權(quán)利。