購(gòu)房人買(mǎi)房被騙 廈門(mén)思明法院判決中介要擔(dān)責(zé)

原標(biāo)題： 購(gòu)房人買(mǎi)房被騙 廈門(mén)思明法院判決中介要擔(dān)責(zé)

女子落入購(gòu)房陷阱損失巨大，房?jī)r(jià)又漲了幾十萬(wàn)

購(gòu)房人被騙，中介要賠“增值損失 ”？

法官說(shuō)，中介未盡職調(diào)查，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)程度賠償房屋增值損失

海峽網(wǎng)3月4日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 思法/文 陶小莫/漫畫(huà)）購(gòu)房人買(mǎi)房被詐騙，中介也要賠錢(qián)嗎？購(gòu)房人吳女士因落入購(gòu)房陷阱，不但被詐騙了50萬(wàn)元，還因此在樓市中“踏空”，錯(cuò)過(guò)了房產(chǎn)的增值。為此，吳女士狀告房產(chǎn)中介，要求中介賠償“房屋增值損失”。

近日，思明區(qū)法院發(fā)布了這起因“房產(chǎn)增值損失”引發(fā)的索賠案，最終法院一審判決，要求被告中介返還中介費(fèi)，并承擔(dān)25%的賠償責(zé)任。

法官說(shuō)，中介違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)和盡職調(diào)查義務(wù)，導(dǎo)致促成訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋目的落空的，不但不能收取中介費(fèi)，還應(yīng)按過(guò)錯(cuò)程度賠償購(gòu)房人的房屋增值損失。

看房：“業(yè)主”沒(méi)提供產(chǎn)權(quán)證，中介證明“房子是他的”

原告吳女士是廈門(mén)居民，她起訴說(shuō)，2014年初她打算在廈門(mén)島內(nèi)購(gòu)置一套房產(chǎn)，經(jīng)思明區(qū)一家房產(chǎn)中介公司介紹，她看中了位于湖濱南路的一套房子。

在中介工作人員帶領(lǐng)下，吳女士數(shù)次前去看房，并與自稱業(yè)主的李某見(jiàn)面洽談。當(dāng)時(shí)，吳女士要求李某出具產(chǎn)權(quán)證，李某稱產(chǎn)權(quán)證押在銀行故無(wú)法提供。中介工作人員表示他可以為李某“作證”，還說(shuō)：“李某住在訟爭(zhēng)房屋多年，我可以證明訟爭(zhēng)房屋是李某所有。”

2014年1月23日，吳女士與李某簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定吳女士向李某購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋。簽訂協(xié)議當(dāng)天，吳女士向中介支付中介費(fèi)5000元。

然而，后來(lái)中介又告知吳女士：李某并非訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人張先生系李某的親家，李某受張先生的委托辦理房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。

吳女士得知房屋并非李某的情況后，只能同意等李某辦理委托賣(mài)房的公證書(shū)之后，再重新簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

買(mǎi)房：付了50萬(wàn)定金后，才知“房東”是騙子

2014年2月10日，李某攜帶一份由“石獅市公證處”出具的張先生全權(quán)委托授權(quán)處分訟爭(zhēng)房屋的“公證書(shū)”前往中介處，各方重新簽訂一份吳女士為購(gòu)買(mǎi)方、張先生為出售方（李某代理）、中介為居間方的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

根據(jù)這份協(xié)議約定：吳女士向李某購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋，房屋建筑面積85.79平方米，成交價(jià)240萬(wàn)元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，吳女士支付定金50萬(wàn)元。

2014年3月13日，李某未依約前往土房局辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。不久，李某就失聯(lián)了。

吳女士向石獅市公證處核實(shí)后，最終發(fā)現(xiàn)李某提供的公證書(shū)系偽造的！而且，吳女士后來(lái)又聯(lián)絡(luò)張先生本人，發(fā)現(xiàn)李某并未取得授權(quán)代為出售訟爭(zhēng)房屋。張先生不同意追認(rèn)訟爭(zhēng)合同。

隨后，吳女士報(bào)案，2017年1月，李某被逮捕。不久后，思明法院作出刑事判決，判決認(rèn)定李某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑四年三個(gè)月，并處罰金5萬(wàn)元，判決還要求李某應(yīng)退賠給吳女士經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元。

索賠：定金沒(méi)了，還錯(cuò)失房屋增值

然而，落網(wǎng)后的李某卻沒(méi)錢(qián)賠償吳女士。截至吳女士狀告中介索賠時(shí)，李某一直未向吳女士退賠贓款。

實(shí)際上，吳女士損失的不只是被騙的50萬(wàn)元定金以及中介費(fèi)，她還為此錯(cuò)過(guò)了房屋增值。因?yàn)椋屠钅澈炗啞斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》后，廈門(mén)房?jī)r(jià)一直在上漲。甚至，在她起訴打官司期間，房?jī)r(jià)還在漲。

吳女士說(shuō)，按照這期間的房?jī)r(jià)漲幅計(jì)算，她購(gòu)買(mǎi)的成交價(jià)為240萬(wàn)元的房產(chǎn)，被騙的定金加上房屋增值部分，她的損失將近100萬(wàn)元。

因此，吳女士將中介告上法庭，她起訴請(qǐng)求法院判決中介返還中介費(fèi)5000元，并賠償“房屋漲價(jià)的預(yù)期利益損失”。吳女士認(rèn)為，被告中介應(yīng)該賠償房屋增值損失的25%給她。

吳女士認(rèn)為，被告中介在還沒(méi)調(diào)查清楚房屋權(quán)屬狀況之時(shí)，就將房屋介紹給了原告，正因?yàn)楸桓嬷薪榈倪^(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致原告損失。因此，被告中介應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

判決：購(gòu)房人被騙，中介要擔(dān)責(zé)！

最終，思明區(qū)法院審理后作出一審判決，要求被告中介公司向吳女士返還居間報(bào)酬5000元，另外，被告中介還要承擔(dān)房屋增值損失的25%，向吳女士賠償損失81240元。

法院審理認(rèn)為，被告中介未對(duì)訟爭(zhēng)房屋的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，武斷向吳女士承諾“李某為產(chǎn)權(quán)人”，促成吳女士與李某訂立協(xié)議。后來(lái)，李某承認(rèn)自己并非產(chǎn)權(quán)人后，出示一份偽造的公證書(shū)，中介在未核實(shí)的情況下，又草率促成雙方重新簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

可見(jiàn)，被告中介違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)和盡職調(diào)查義務(wù)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，吳女士的50萬(wàn)購(gòu)房款至今無(wú)法追回。因此，中介應(yīng)退還已收取的居間報(bào)酬。

另外，由于中介的居間過(guò)失導(dǎo)致訟爭(zhēng)合同締約失敗，吳女士購(gòu)房目的落空、錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)，中介應(yīng)當(dāng)按其過(guò)錯(cuò)程度，賠償吳女士房屋價(jià)格上漲損失。吳女士主張中介承擔(dān)25%責(zé)任合理，法院予以采納。

法官指出，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告中介可向李某另案主張賠償。

法官說(shuō)法

房屋增值損失，如何計(jì)算？

應(yīng)該如何計(jì)算房屋增值損失的金額？對(duì)此，法官認(rèn)為，實(shí)踐中可能采取以下做法：一是當(dāng)事人共同認(rèn)可的價(jià)格；二是根據(jù)公開(kāi)信息估算的價(jià)格；三是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格。

本案中，當(dāng)事人未就房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格達(dá)成一致，亦未提出評(píng)估鑒定申請(qǐng)，因此，法庭采取第二種做法，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)發(fā)布的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋價(jià)值變動(dòng)情況，亦即房屋增值損失金額。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》中廈門(mén)市的相關(guān)數(shù)據(jù)，自吳女士為買(mǎi)賣(mài)訟爭(zhēng)房屋訂立第一份合同至本案起訴，廈門(mén)二手住宅（90平方米及以下）銷(xiāo)售價(jià)格上漲13.54%。

因此，法院認(rèn)定吳女士因購(gòu)房目的落空而遭受的房屋價(jià)格上漲損失為324960元（240萬(wàn)元×13.54%）。

“3問(wèn)”購(gòu)房維權(quán)

房東反悔不賣(mài)，購(gòu)房者咋維權(quán)？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇賣(mài)方反悔，購(gòu)房者可以向法院提出以下4種請(qǐng)求：一是要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過(guò)戶；二是要求賠償房?jī)r(jià)上漲的損失；三是要求承擔(dān)合同約定的違約金；四是要求雙倍返還定金。但并非所有的訴求都能得到法院的支持，這需要根據(jù)交易的實(shí)際情況分析不同的對(duì)策。雖然合同有明確約定違約金的金額，但在實(shí)踐中要求賠償違約金的訴求，不一定能100%獲得法院支持，法院很可能酌情調(diào)整違約金的金額。

購(gòu)買(mǎi)二手房，如何防風(fēng)險(xiǎn)？

林敏輝：購(gòu)買(mǎi)二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門(mén)查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開(kāi)平臺(tái)，查詢房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購(gòu)房款。

同時(shí)，購(gòu)房者可以和出賣(mài)人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過(guò)戶后再交付賣(mài)房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢(qián)要回來(lái)。

另外，購(gòu)房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣(mài)人對(duì)房屋的狀況進(jìn)行書(shū)面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購(gòu)房者的權(quán)利。

賣(mài)方反悔，會(huì)判強(qiáng)制過(guò)戶嗎？

廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。如果在整個(gè)二手房交易流程中，買(mǎi)家沒(méi)有違約并已經(jīng)網(wǎng)簽，賣(mài)家無(wú)故違約屬于過(guò)錯(cuò)方。購(gòu)買(mǎi)人可以要求繼續(xù)履行合同（即強(qiáng)制過(guò)戶），可以通過(guò)法院走訴訟程序完成房屋過(guò)戶。

不過(guò)，并非所有的強(qiáng)制過(guò)戶訴求都會(huì)得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強(qiáng)制過(guò)戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)候，容易出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)”的情況，房主在與購(gòu)房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣(mài)給出價(jià)更高的購(gòu)房者，并完成網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購(gòu)房者只能得到違約金，并不能強(qiáng)制要求過(guò)戶。