福州：老舊小區(qū)改造，誰來買單？

老舊小區(qū)改造，“改”的是老百姓的急難愁盼，“造”的是老百姓的幸福生活。然而，改造資金從何而來？如何讓幸福“可持續(xù)”？都是繞不開的關(guān)鍵問題。

聚焦在“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，一場解決財政資金“投不起”，社會資本和居民“不愿投”的探索正在全國各地展開。在福州市，鼓樓區(qū)力求改變以往單純依靠財政“輸血”的做法，健全小區(qū)“造血”功能，吸引和推動多方資金、資源投入長效運營。這樣的新探索如何展開？實施效果如何？記者就此進行了探訪。

“攜手”前行

解決資金難題

溫泉街道省工信廳宿舍的公告欄上，一份老舊小區(qū)改造平面圖從年初張貼至今。數(shù)月間，圖紙逐漸變成現(xiàn)實。

“公共視頻裝好了，過幾天鋪彩泥地板，垃圾分類屋盡快移位……”6日上午，周建國又與工程負責人核對進度，他是小區(qū)20多年的住戶，既是業(yè)主，也是“監(jiān)工”。

省工信廳宿舍建于1998年，改造之前，道路坑坑洼洼、綠化雜亂無章等“老態(tài)”盡顯。最讓周建國叫苦的，是三天兩頭就要找工人來疏通管道。下水道一堵，污水直接從3樓的廚房漫出來，得立馬處理。

自家小區(qū)被列入鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)改造項目的消息一出，周建國就拍手贊成：“我老早就想了！”改什么、怎么改，從雨污分流、規(guī)整綠化，到新增電動車充電設(shè)施、建設(shè)休閑健身平臺，居民們經(jīng)過了一番熱烈討論，敲定了一系列改造項目。

如今，平坦的道路旁，汽車停放整齊，綠蔭下開辟出活動場地，退休不久的業(yè)主宋子福說：“小區(qū)煥然一新，平常聊天中，住在這的老干部都說非常滿意。”

包括省工信廳宿舍在內(nèi)，2022年鼓樓實施230個老舊小區(qū)改造工作，目前215個小區(qū)已進場施工。鼓樓區(qū)建設(shè)局黨組書記、局長陳雯介紹，鼓樓的任務(wù)量占全市63%，是往年整治數(shù)量的三四倍，預估改造經(jīng)費高達7.34億元。

錢從哪里來，無疑是個基礎(chǔ)問題。一直以來，政府主導的財政資金“輸血式”改造是一種普遍模式。但與巨大的現(xiàn)實需求相比，財政的力量總是有限的。

積極做大資金池成了必然選擇。住建部在總結(jié)地方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，先后印發(fā)了七批《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單》，其中融資機制的探索正是重中之重。

“我們希望發(fā)揮‘財政杠桿’作用，撬動社會資本投入，引進有經(jīng)驗、實力強的企業(yè)參與社會融資，并推進全過程建設(shè)及運營維護工作。”陳雯說。

作為福州城市建設(shè)主力軍，福州左海集團“入伙”了。其所屬工業(yè)園區(qū)集團與鼓樓區(qū)屬國企共同成立幸福家園項目公司，作為“投融資+建設(shè)+運營”的主體，成功獲得國開行福建分行項目貸款5億元。

至此，通過“財政+企業(yè)+金融”方式，鼓樓補齊了老舊小區(qū)改造的資金缺口。

“打包”運營

破解管理僵局

如果說，資金籌集問題，是困擾老舊小區(qū)改造的“攔路虎”，那長效運營管理，就是讓老舊小區(qū)“青春永駐”的秘訣。

“過去，老舊小區(qū)改造工作主要以政府為主導，政府承擔了包括前期摸排、進場實施、長效管理等老舊小區(qū)改造全過程管理工作。”鼓樓區(qū)建設(shè)局景觀綜合整治管理中心主任吳日明在工作實踐中看到，這樣的大包大攬，易出現(xiàn)“重建設(shè)輕管理”問題，導致老舊小區(qū)后期維護困難、改造效果難以持久。

探索“投融資+建設(shè)+運營”一體化模式，在吳日明看來，這正是要破解老舊小區(qū)過去存在的政府單方面兜底的困境。“幸福家園項目公司負責前期投資，然后進行施工建設(shè)，更有25年的運營管理期，收入償還銀行融資，這樣就能形成一個閉環(huán)，讓改造更可持續(xù)。”

在增添便民設(shè)施、提升功能配套、引導智慧管理的基礎(chǔ)上，增設(shè)充電樁、寄遞柜、自動售貨機……眼下，一場注重增值增智的轉(zhuǎn)變，正在多個老舊小區(qū)出現(xiàn)。

改造項目先對小區(qū)的便民服務(wù)有哪些欠缺和不足、哪些閑置資產(chǎn)可以盤活，進行詳細調(diào)研，找準“發(fā)力點”后，才著手系統(tǒng)升級，這也是找到“造血點”的過程。

華福宿舍內(nèi)，全方位的“蝶變”正加緊展開，除了路面、管網(wǎng)等“面子”和“里子”工程，已“入駐”了電動自行車停車棚及充電設(shè)備。此外，物流快遞設(shè)施、停車場、道閘廣告欄等小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施，也有望通過改造新增和運營，成為后期的“造血點”。

“每天，我們都有近1000名施工人員在一線駐扎，項目完成后的運營收入，是我們的重點考量點。”工業(yè)園區(qū)集團鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)（東片）改造項目的項目經(jīng)理池善周說，通過盤活小區(qū)閑置資產(chǎn)等努力，可以帶來項目公司營收，提前償還銀行融資，創(chuàng)造更多社會效益。

池善周說，希望能在做好居民幸福感“加法”的同時，也讓小區(qū)“造血”功能持續(xù)增強，為長效運營打好基礎(chǔ)，實現(xiàn)居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓三方共贏。

專戶“養(yǎng)老”

守好幸福生活

“雖然改造還沒完成，但是效果可以預見。”華大街道省商務(wù)廳宿舍小區(qū)業(yè)委會主任林衛(wèi)國對眼前的景象充滿期待：柏油路面平整，草木錯落有致，健身器材準備就緒……

省商務(wù)廳宿舍是1986年的老舊小區(qū)。林衛(wèi)國說，希望這次改造后，小區(qū)“生命力”長長久久的。他的信心在于，小區(qū)有了一筆“養(yǎng)老金”。

老舊小區(qū)普遍未繳存住宅專項維修資金，改造工程質(zhì)保期滿后，缺乏資金對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備進行維護，容易陷入“改造—破壞—再改造”的惡性循環(huán)。可見，改造如果僅靠政府和社會資本投入，將無法形成改造模式的良性發(fā)展。

“我們?yōu)榇嗽谌÷氏忍剿髟O(shè)立老舊小區(qū)共建基金，由業(yè)主交存或通過其他途徑依法籌集資金，專項用于老舊小區(qū)黨建活動、硬件維護、民生事項等公共事務(wù)支出。”鼓樓區(qū)房管局黨組成員陳俊鋒說。

老舊小區(qū)實施改造前，按房屋面積每平方米最低5元標準，由小區(qū)全體業(yè)主一次性交存共建基金，資金使用、收益管理公開透明、接受小區(qū)業(yè)主監(jiān)督。

“金額要是大了，我們心里也會打鼓。按每平方米5元來算，我們小區(qū)平均每戶交500元，關(guān)鍵是這筆錢取之于我們業(yè)主，用之于我們小區(qū)，還能一定程度避免居民不愛護、不保護小區(qū)改造成果的現(xiàn)象。”林衛(wèi)國表示，把道理一說，居民們都接受。

作為小區(qū)黨支部書記、業(yè)委會主任，林衛(wèi)國第一個交了錢。每天，他還在小區(qū)微信群里更新收繳進度，公房涉及的單位也配合出資。一些退休黨員也讓他感動：“他們跟我說‘不好意思，交遲了，沒有起到帶頭作用’。”

目前，鼓樓2022年改造的230個小區(qū)已完成老舊小區(qū)共建基金收繳，并統(tǒng)一存入家在鼓樓小區(qū)事務(wù)服務(wù)中心開設(shè)的各小區(qū)專戶。

今年，鼓樓區(qū)計劃實施171個老舊小區(qū)改造項目，前期融資、具體實施模式等工作正在推進。鼓樓區(qū)相關(guān)負責人表示，在改造工作過程中將積極探索、逐步完善可復制政策機制，讓老舊小區(qū)改造這一民生工程更扎實可持續(xù)。（記者 莫思予 孫漫 通訊員 彭輝）