福州四城區(qū)全面啟動(dòng)居住權(quán)登記 買二手房要特別留意

重要通知！6月1日起，福州四城區(qū)（鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、晉安區(qū)、倉(cāng)山區(qū)）居住權(quán)登記全面啟動(dòng)，今后買賣二手房，如果沒有明確“居住權(quán)”問題，就有可能出現(xiàn)“房子歸你，他人入住”的情況！

居住權(quán)

不會(huì)隨產(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)變

而發(fā)生變化

福建中美律師事務(wù)所林律師：“居住權(quán)的設(shè)立，是為了將房屋使用權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足贍養(yǎng)、撫養(yǎng)等不同的需求，可以解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難，保障弱勢(shì)群體住有所居，如父母將房屋過戶給子女之前為自己設(shè)置居住權(quán)，獨(dú)居老人去世前為保姆設(shè)置居住權(quán)。”

林律師表示，居住權(quán)不會(huì)隨產(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)變而發(fā)生變化。

所以，購(gòu)房者雖然可以過戶有居住權(quán)的房屋，但不能消滅居住權(quán)。

擁有居住權(quán)的人雖然沒有房屋所有權(quán)，但可長(zhǎng)時(shí)間甚至終生居住，受到法律保護(hù)。

而購(gòu)房者只能等居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，才能擁有房屋全部的使用權(quán)。

在買二手房之前，如果沒有明確這個(gè)問題，就有可能出現(xiàn)“房子歸你，他人入住”的情況。

二手房居住權(quán)要怎么查

林律師表示，《民法典》第三百六十八條規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”也就是說(shuō)，居住權(quán)需登記過才合法有效，所以居住權(quán)要通過當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門查詢（要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件以便查詢）。

在二手房交易中購(gòu)房者要注意

不僅要查清房屋產(chǎn)權(quán)情況、有無(wú)抵押或查封、有無(wú)出租等，還要查明房屋有無(wú)“居住權(quán)”，避免“踩雷”。

房主也應(yīng)注意

當(dāng)房屋已有的居住權(quán)因期限屆滿或其他原因歸于消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理居住權(quán)注銷登記，以免造成麻煩。

什么是居住權(quán)？為什么要登記？應(yīng)該怎么登記？這些信息趕緊收藏起來(lái)！

什么是“ 居住權(quán)”？

“居住權(quán)”是今年1月1日起施行的《民法典》物權(quán)編的新增內(nèi)容，屬于用益物權(quán)的一種。

根據(jù)《民法典》，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

通俗來(lái)講，“居住權(quán)”就是房主可以通過合同或者遺囑的方式賦予任意他人居住該房子的權(quán)利，直至居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。

根據(jù)《民法典》，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

由此可見，“居住權(quán)”作為用益物權(quán)的一種，當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)登記后“居住權(quán)”才生效。

為什么要居住權(quán)登記？

在這里，通過幾個(gè)例子簡(jiǎn)單說(shuō)明“居住權(quán)”的應(yīng)用場(chǎng)景。

?老人欲將房屋過戶給子女，但是又擔(dān)心過戶以后子女對(duì)其不管不顧，甚至將老人掃地出門。老人可以在登記機(jī)構(gòu)登記居住權(quán)，約定居住期限至自己死亡，解決后顧之憂。

?老年人既想子女獲得房屋所有權(quán)，又希望能兼顧盡心盡力照顧自己的、生活條件不太好的親戚或保姆，可通過登記居住權(quán)，讓他們?cè)谧约簤劢K之后一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)有房可住。在此期限內(nèi)，老人子女無(wú)權(quán)要求他們退房。

?在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn)，后二人感情破裂意欲離婚，雙方協(xié)議約定由一方享有全部的房屋所有權(quán)，并補(bǔ)償另一方房屋折價(jià)款。但實(shí)際生活中，經(jīng)常會(huì)有一方無(wú)法在約定期限內(nèi)取得折價(jià)款的情況，雙方可約定一方在取得折價(jià)款之前一直享有房屋的居住權(quán)來(lái)保障自身的合法權(quán)益。

登記居住權(quán)的方式有哪些？

“居住權(quán)”可以通過合同約定的方式設(shè)立，也可以通過遺囑方式設(shè)立或者因生效法律文書設(shè)立。

以書面形式訂立居住權(quán)合同的方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。房屋屬于共有的，共有人應(yīng)當(dāng)共同到場(chǎng)申請(qǐng)。居住權(quán)合同的內(nèi)容一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限以及解決爭(zhēng)議的方法。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，尚未辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記的，可以由遺囑設(shè)立的居住權(quán)人單方申請(qǐng)。但被繼承、受遺贈(zèng)的房屋存在共有人的，其他共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)表示同意。因繼承、受遺贈(zèng)已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記且未再辦理轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是遺囑設(shè)立的居住權(quán)人和現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的全部產(chǎn)權(quán)人。

因生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是生效法律文書確定的享有居住權(quán)的當(dāng)事人。

應(yīng)該怎么登記居住權(quán)？

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心人士表示，依法通過居住權(quán)合同、遺囑、生效法律文書等設(shè)立居住權(quán)的，

申請(qǐng)人可持相關(guān)材料至鼓樓區(qū)福嶼路200號(hào)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心本部辦事大廳現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記。

房屋用途為住宅且已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，發(fā)生以下情形之一的，當(dāng)事人可申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記：1.通過居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的；2.通過房屋所有權(quán)人立下遺囑設(shè)立居住權(quán)的；3.通過人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的。

通過居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的，由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人雙方共同申請(qǐng)。

以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的，可以由居住權(quán)人單方申請(qǐng)。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，在辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，由繼承人和居住權(quán)人一并申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記；或在辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記后，由居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人共同申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記。

申請(qǐng)居住權(quán)首次登記，應(yīng)提交哪些材料？

1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書（居住權(quán)）；

2.身份證明；

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（通過人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書方式設(shè)立居住權(quán)的可不提交）；

4.居住權(quán)合同（通過居住權(quán)合同方式設(shè)立居住權(quán)的提交）；

5.遺囑、遺囑人死亡證明（通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的提交）；

6.生效法律文書（通過人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書方式設(shè)立居住權(quán)的提交）。

備注：第3、4、5、6序號(hào)，根據(jù)居住權(quán)設(shè)立情形選擇提交。

這些事請(qǐng)注意

“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓、繼承、出租

根據(jù)《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

不得轉(zhuǎn)讓：居住權(quán)人對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，但只能由居住權(quán)人本人享有，居住權(quán)人不得將其享有的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不得繼承：居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，居住權(quán)人的繼承人不能繼承居住權(quán)人對(duì)住宅享有的居住權(quán)。

不得出租：居住權(quán)是占有、使用他人住宅的權(quán)利，其目的是滿足權(quán)利人生活居住的需要。因此，一般情況下，已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的住宅不得出租。

“居住權(quán)”非永久存在

根據(jù)《民法典》第三百七十條：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

二手房交易應(yīng)留意“居住權(quán)”

考慮到居住權(quán)的特性，今后市民進(jìn)行二手房交易時(shí)，應(yīng)注意被交易的房屋是否設(shè)立了居住權(quán)。避免房屋過戶后因居住權(quán)的問題無(wú)法及時(shí)交房，出現(xiàn)“房子歸你 他人入住”的情況。

轉(zhuǎn)擴(kuò)，告訴身邊人！

（福州晚報(bào)記者 江海）