央行今年8月17日發(fā)布公告,要求各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià),但存量貸款的利率并未調(diào)整。針對(duì)這一問(wèn)題,央行12月28日發(fā)布公告:自2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
央行新政對(duì)福州購(gòu)房者有哪些影響?購(gòu)房者該選擇哪種利率呢?昨日,記者就此采訪了福州銀行業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。
房貸利率定價(jià)方式
明年8月底前轉(zhuǎn)換
“央行公告的內(nèi)容,通俗來(lái)說(shuō)就是從2020年1月1日起,所有銀行發(fā)放房貸不能再按照以前的貸款基準(zhǔn)利率(4.9%)上下浮動(dòng)來(lái)定價(jià),而是要以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)來(lái)定價(jià)。至于存量房貸,也就是2020年1月1日之前商業(yè)銀行發(fā)放的所有房貸(不包括公積金貸款),從2020年3月1日開(kāi)始到8月31日之前,也要全部切換成新的定價(jià)機(jī)制。”昨日,一家在榕銀行房貸部門的人士告訴記者,央行公告涉及的主要是房貸,包括住宅、寫字樓、商鋪等房貸。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是2020年前購(gòu)房、商業(yè)貸款參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的購(gòu)房者需要注意這項(xiàng)新政,使用公積金貸款的購(gòu)房者不受影響。
為保持市場(chǎng)穩(wěn)定,定價(jià)機(jī)制切換后第一年,實(shí)際利率和之前的還款利率保持不變,一年后,實(shí)際利率跟隨最新的LPR漲或跌。
值得一提的是,公告表示,借款人和銀行可以協(xié)商將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,或者轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換后就不能再改了。“選擇LPR意味著以后至少每年都會(huì)調(diào)整一次,選擇固定利率則意味著你貸款期限內(nèi)的貸款利率不變。”銀行相關(guān)人士表示,考慮到以后降準(zhǔn)降息是大趨勢(shì),購(gòu)房者選擇以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案或許更加穩(wěn)妥。
新舊利率轉(zhuǎn)換到底怎么計(jì)算?
對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們關(guān)注的是利率定價(jià)方式如何轉(zhuǎn)換。
記者就此問(wèn)題咨詢了福州多家銀行的房貸部門工作人員,他們以目前常見(jiàn)的“基準(zhǔn)利率上浮”和“利率打折”為例進(jìn)行了分析。
先來(lái)看看在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮的例子。假設(shè)福州一位2014年購(gòu)房的市民,貸款期限為30年,剩余期限25年,原合同約定5年期以上基準(zhǔn)利率上浮10%的貸款要轉(zhuǎn)換。那么,現(xiàn)在該市民的房貸執(zhí)行的利率是4.9%×(1+10%)=5.39%。
今年12月發(fā)布的5年期以上的LPR為4.8%,假如借貸人和銀行確定在4月1日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),且重定價(jià)周期為1年,重定價(jià)日為每年的1月1日,那么加點(diǎn)幅度就是0.59個(gè)百分點(diǎn)(4.8%+0.59%=5.39%)。2020年4月1日到2020年12月31日,房貸利率就按5.39%來(lái)執(zhí)行。
2021年1月1日,第一個(gè)重定價(jià)日到了,該市民的房貸利率才會(huì)改變,假如LPR從4.8%降到4.6%,則房貸利率就變成了5.19%(4.6%+0.59%=5.19%)。
再來(lái)看看貸款利率打折的例子。假設(shè)福州一位2009年購(gòu)房的市民,當(dāng)時(shí)的貸款利率打7折,貸款期限30年,現(xiàn)在還剩20年,則原約定合同利率為4.9%×0.7=3.43%。
今年12月發(fā)布的5年期以上的LPR是4.8%,如果借貸人和銀行確定在4月1日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),且重定價(jià)周期為1年,重定價(jià)日為每年的1月1日,那么加點(diǎn)幅度就是負(fù)的1.37個(gè)百分點(diǎn)(3.43%-4.8%=-1.37%)。2020年4月1日到2020年12月31日,該購(gòu)房者的房貸利率均按3.43%來(lái)執(zhí)行。
2021年1月1日,第一個(gè)重定價(jià)日到了,該市民的房貸利率將發(fā)生變化,如果LPR從4.8%降到4.6%,則房貸利率變成了3.23%(4.6%-1.37%)。
新政對(duì)樓市有什么影響?
新政施行之后對(duì)樓市有什么影響呢?
“總體來(lái)看,該政策對(duì)樓市影響偏空。因?yàn)樵诶矢叩臅r(shí)候,把上浮的幅度固定了。”昨日,福州某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示,近兩年福州有一些購(gòu)房者的利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%,本來(lái)寄希望于未來(lái)基準(zhǔn)利率下調(diào)后可以少付一點(diǎn)利息,而央行新政把未來(lái)二三十年的利率上浮比例固化了。
以上述房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的市民為例,現(xiàn)在該市民的房貸利率是4.9%×(1+10%)=5.39%。按照現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式,如果以后房貸利率降到4.6%,那么該市民的房貸利率是4.6%×(1+10%)=5.06%。如果根據(jù)LPR來(lái)定價(jià),屆時(shí)該市民的房貸利率是5.19%(4.6%+0.59%=5.19%)。
業(yè)內(nèi)人士表示,之前有不少購(gòu)房者寄希望于樓市調(diào)控放松,但從目前的各項(xiàng)政策來(lái)看,這是不切實(shí)際的。
福州晚報(bào)記者 江海
責(zé)任編輯:趙睿
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