炒房客炒房難了 公證新規(guī)對(duì)福州樓市影響幾何？

原標(biāo)題：炒房客炒房難了 公證新規(guī)對(duì)福州樓市影響幾何？

福州新聞網(wǎng)9月20日訊（福州晚報(bào)記者 江海 文/攝）8月14日，司法部發(fā)布《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，規(guī)定“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證”“不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證”等等。新規(guī)實(shí)施至今已超1個(gè)月，對(duì)福州樓市影響幾何？

公證“五不準(zhǔn)”影響樓市

“五不準(zhǔn)”新規(guī)的出臺(tái)，與北京一起“以房養(yǎng)老”詐騙案有關(guān)，案件的關(guān)鍵詞是“全權(quán)委托”。騙子向老人推薦“以房養(yǎng)老”，騙老人把名下房子抵押借款，謊稱(chēng)可將借到的錢(qián)拿去投資，每月給老人10%的回報(bào)，3個(gè)月后本息全部收回，再用本金贖回房產(chǎn)證。雙方還簽了委托書(shū)，由老人全權(quán)委托代理人辦理房產(chǎn)處置事宜。隨后，騙子私自將老人的房子低價(jià)賣(mài)掉獲利。

福州麥田房產(chǎn)、驪特房產(chǎn)等中介企業(yè)的工作人員說(shuō)，身在外地的置業(yè)者經(jīng)常會(huì)委托中介機(jī)構(gòu)或親友代辦交易，贖樓、貸款等也會(huì)由中介機(jī)構(gòu)等代辦，以前只要找公證處辦理委托公證即可全權(quán)由他人代理房產(chǎn)交易。“五不準(zhǔn)”新規(guī)出臺(tái)后，普通置業(yè)者交易的時(shí)間成本增加，而對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)就是“刀刀到肉”了。

榕無(wú)證二手房交易量下降

18日，在西二環(huán)一家房產(chǎn)中介門(mén)店，記者詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、價(jià)格稍低的安置房房源，工作人員說(shuō)：“還沒(méi)有出證的安置房、商品房期房，現(xiàn)在很難交易，很多業(yè)主都撤單了。”

新規(guī)要求“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證”，意味著在房屋交易過(guò)程中，涉及委托抵押、解押、出售、代收房款等事項(xiàng)，只能逐一進(jìn)行委托公證，且公證書(shū)中不得設(shè)定委托不可撤銷(xiāo)、受托人代為收取房款等內(nèi)容。

據(jù)悉，福州二手房交易市場(chǎng)此前存在還沒(méi)有領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的安置房、商品房期房買(mǎi)賣(mài)行為，這類(lèi)房源無(wú)法按正常流程辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，由于交易時(shí)點(diǎn)距辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)點(diǎn)較長(zhǎng)，若在此期間房?jī)r(jià)上漲，原房東可能會(huì)毀約。

針對(duì)這一情況，交易雙方此前一般會(huì)通過(guò)“全權(quán)委托公證（不可撤銷(xiāo)）”的方式進(jìn)行交易，具體做法是，在房子交易時(shí)，讓房東與買(mǎi)方的某個(gè)親戚或朋友進(jìn)行委托公證，將房東在辦證、過(guò)戶(hù)過(guò)程中涉及的所有事務(wù)、權(quán)利和義務(wù)全部委托給買(mǎi)方指定的親戚或朋友，待到可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，由買(mǎi)方指定的受委托人代替原房東，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和過(guò)戶(hù)手續(xù)。所以，只要辦理了委托公證，房東后面的交易就能“一勞永逸”。

“五不準(zhǔn)”新規(guī)的出臺(tái)，給尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房子交易帶來(lái)極大困難，且交易風(fēng)險(xiǎn)變得不可控。因此，新規(guī)出臺(tái)至今，福州這類(lèi)房源的數(shù)量大降，有的中介門(mén)店此類(lèi)房源減少了六成多。此類(lèi)房源的交易量跌幅也很大，福飛北路一家房產(chǎn)中介門(mén)店的店長(zhǎng)告訴記者，這一個(gè)多月時(shí)間，門(mén)店僅成交了3單未出證的安置房源，基本是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方很熟悉，不受公證條款變化影響，而此前一個(gè)月最高能成交十幾單。

有效遏制了“ABC單”炒房客

18日，福州麥田房產(chǎn)一名工作人員說(shuō)，新政之后的市場(chǎng)情況說(shuō)明，炒房者受到了明顯的沖擊。

在本地二手房市場(chǎng)上，投資者此前可通過(guò)全權(quán)委托方式來(lái)炒房，常見(jiàn)的方式是“ABC單”，即業(yè)主（A）與受托人（B）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，受托人（B）不將該房屋過(guò)戶(hù)到自己名下，而是直接提高房?jī)r(jià)將該房屋過(guò)戶(hù)給實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人（C），從中賺取差價(jià)。新規(guī)禁止全權(quán)委托和受托人代為收取房款的規(guī)定，使得“借名買(mǎi)房”和“異地買(mǎi)房”等炒房行為的成本與風(fēng)險(xiǎn)大增，有效遏制了炒房者入市。

驪特房產(chǎn)的工作人員說(shuō)，市場(chǎng)交易情況說(shuō)明，現(xiàn)在很少有炒房者使用“ABC單”的方式進(jìn)行交易。

部分房產(chǎn)交易時(shí)間延長(zhǎng)成本增加

新規(guī)的影響還體現(xiàn)在房產(chǎn)交易周期上。

福州多家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)后期業(yè)務(wù)的工作人員說(shuō)，現(xiàn)在如果顧客需要代理的話，二手房交易時(shí)間將大大延長(zhǎng)，加上現(xiàn)在銀行貸款的發(fā)放速度較慢，三四個(gè)月能完成一套房的交易手續(xù)就不錯(cuò)了。

此外，一些用他人名字買(mǎi)房的購(gòu)房者，交易時(shí)間也大大延長(zhǎng)。比如，A先生出國(guó)留學(xué)的兒子B有福州市區(qū)住宅的購(gòu)買(mǎi)名額，A先生準(zhǔn)備用B的名字買(mǎi)房。在新政出臺(tái)之前，B只要回國(guó)一次出具一份授權(quán)文件，授權(quán)A先生代替他辦理買(mǎi)房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請(qǐng)書(shū)上簽字（可以提前簽署）就可完成購(gòu)房流程。新規(guī)出臺(tái)后，整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程每當(dāng)有新的重要手續(xù)時(shí)，都要B給A先生一次授權(quán)，辦理一次公證，即為了買(mǎi)房B必須多次回國(guó)。

新規(guī)實(shí)施后，房產(chǎn)交易者的成本相應(yīng)增加。以二手房交易流程中的業(yè)主委托公證為例，以前“全權(quán)委托公證”至少包括代為查檔、簽約、簽署資金監(jiān)管協(xié)議、領(lǐng)取貸款承諾函、查詢(xún)征信、注銷(xiāo)抵押登記、遞件過(guò)戶(hù)、申請(qǐng)免稅、收款、交納稅款、辦理水電過(guò)戶(hù)等。新規(guī)要求“重大事項(xiàng)一次一委托”，雖然未明確哪些屬于重大事項(xiàng)，但抵押、解押、出售、代收房款四種情況應(yīng)屬重大事項(xiàng)，再加上代為簽約、代為遞件過(guò)戶(hù)等，重大事項(xiàng)少則五六項(xiàng)，多則十幾項(xiàng)，當(dāng)事人公證費(fèi)將增加。

另外，根據(jù)新規(guī)，公證機(jī)構(gòu)只有在實(shí)質(zhì)審查后才能出具公證書(shū)，這也拉長(zhǎng)了出證的時(shí)間。比如說(shuō)，以前公證機(jī)構(gòu)查證婚姻關(guān)系看一下結(jié)婚證就行了，現(xiàn)在則要向婚姻登記部門(mén)核實(shí)結(jié)婚證的真?zhèn)?，這肯定會(huì)增加當(dāng)事人辦理公證的時(shí)間成本。