歐時(shí)：西班牙新租房法生效 對(duì)留學(xué)生影響幾何？

（原標(biāo)題：《歐時(shí)：西班牙新租房法生效 對(duì)旅西華人影響幾何？》）

據(jù)《歐洲時(shí)報(bào)》報(bào)道，對(duì)于生活在西班牙的華僑華人、留學(xué)生而言，房租向來(lái)是一筆不小的開銷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在西班牙，租戶平均支付的房租占到凈收入的37%。當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月1日，西班牙政府通過(guò)了2019年第7條皇家法令，新租房法生效。當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月1日，經(jīng)過(guò)眾議院批準(zhǔn)后，該法正式開始實(shí)施。近日，對(duì)于新租房法可能對(duì)華僑華人產(chǎn)生的影響，法律專家進(jìn)行了解讀。

西班牙住宅租賃市場(chǎng)火爆，民眾需求強(qiáng)烈。(圖片來(lái)源：《歐洲時(shí)報(bào)》實(shí)習(xí)記者 孔慶銳 攝)

西班牙中國(guó)律師事務(wù)所主任季奕鴻，詳細(xì)介紹了新租房法中對(duì)華僑華人產(chǎn)生影響的部分條款：

新租房法的哪些條款對(duì)華僑華人有影響？

1、為了給承租人提供更多安全保障，新法將租房合同的最長(zhǎng)期限，從3年延長(zhǎng)至5年。如果出租人為企業(yè)(公司、合作社等)，最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)至7年。此期間內(nèi)，出租人不能驅(qū)逐承租人，但承租人可自由退租；

2、新法對(duì)押金金額做出了明確限制，要求出租人無(wú)論在任何情況下，不得收取超過(guò)3個(gè)月的押金；

3、凡有空置住房的業(yè)主，如不將其出租，該住房每年須多繳納地皮稅(IBI)，繳納額度暫時(shí)未定；

4、出租人只能根據(jù)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(IPC)上調(diào)租金，不能隨意上調(diào)租金。(新法該條款也適用于商鋪?zhàn)饨饾q幅，但合同必須為2019年3月1日后簽署)。

此外，還有以下方面：

5、新法規(guī)定，如果合同到期或承租人無(wú)法支付房租，而面臨被驅(qū)逐，住房所在政府須做一份相關(guān)的社會(huì)報(bào)告，詳細(xì)闡述承租人面臨的問(wèn)題，交由法院裁定，來(lái)延長(zhǎng)驅(qū)逐時(shí)間。驅(qū)逐時(shí)間依照出租人身份設(shè)定，如出租人為個(gè)人，驅(qū)逐時(shí)間為1個(gè)月；如果是企業(yè)，則為3個(gè)月；

6、新法生效前，在中介機(jī)構(gòu)成功租房后，承租人須支付一個(gè)月房租，作為中介費(fèi)。新法生效后，如租房合同無(wú)明確規(guī)定，該筆中介費(fèi)無(wú)須由承租人支付；

7、如出租人在合同到期后不再出租，須提前4個(gè)月通知承租人。承租人若要退租，須提前2個(gè)月通知出租人。

新租房法對(duì)租客的保護(hù)作用有多大？

新法規(guī)定，企業(yè)租房須為承租人提供最長(zhǎng)7年的租約，那么，掌握數(shù)千套房源的大型租房企業(yè)，可能會(huì)衡量利弊，如果他們認(rèn)為7年的租約太長(zhǎng)、收益微薄，很可能會(huì)選擇空置或賣掉住房。

于是，市場(chǎng)的出租房數(shù)量就會(huì)減少，從而導(dǎo)致租金進(jìn)一步上漲。新法對(duì)合同期限的強(qiáng)行規(guī)定，違背市場(chǎng)規(guī)律，再加上法律和政府無(wú)法限制房租價(jià)格，必然導(dǎo)致供需失衡。目前，房租成了西班牙人生活中很大的一個(gè)負(fù)擔(dān)。

而西班牙全國(guó)用于廉租的住房數(shù)量極少，僅占全國(guó)住房比例的2.5%，這個(gè)數(shù)字在歐盟卻高達(dá)15%。

新租房法包含哪些變化？

西班牙聯(lián)合律師事務(wù)所的莫逸靜介紹了新租房法的重點(diǎn)和新法實(shí)施后的注意事項(xiàng)：

新租房法：延長(zhǎng)合同期限

新的租房法生效后，華僑華人需要注意合同年限的更改。新法生效前，承租人與出租人簽署一年的租賃合同，到期后可續(xù)約至3年。如果出租人為企業(yè)，那么合同最長(zhǎng)可續(xù)約至5年。新法生效后，上述續(xù)約時(shí)間全部延長(zhǎng)2年。

房主必須將押金存入住宅協(xié)會(huì)

法律規(guī)定，在無(wú)出租人強(qiáng)制要求的前提下，房租押金為一個(gè)月。出租人拿到押金后，必須將其存入所在自治區(qū)的住宅協(xié)會(huì)。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管租房市場(chǎng)，并對(duì)押金進(jìn)行管理。當(dāng)租房期結(jié)束時(shí)，承租人提前通知出租人退房，那么出租人提前在住宅協(xié)會(huì)申請(qǐng)退還押金，并還給承租人。不過(guò)，由于監(jiān)管不力，相當(dāng)多的出租人沒(méi)有將押金存入住宅協(xié)會(huì)，一旦被查到，出租人將面臨罰款。

新租房法中的重要條款

西班牙GestoríaLillo律師事務(wù)所律師RebecaGarcíaLillo近日就新租房法中的重要條款進(jìn)行了相關(guān)介紹：

新租房法有哪些特點(diǎn)？

1、對(duì)于自然人而言，租房合同的義務(wù)延長(zhǎng)期從3年上調(diào)至5年，在房東和租客雙方都未表示不愿續(xù)租的情況下，租房合同的默認(rèn)延長(zhǎng)期從1年上調(diào)至3年；

2、在出租方是法人的情況下，租房合同的義務(wù)延長(zhǎng)期為7年，默認(rèn)延長(zhǎng)期為3年；

3、在合同期限(5年)內(nèi)，租金上漲與消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(IPC)掛鉤；

4、除非是長(zhǎng)期合同，否則除了一個(gè)月的押金外，最多只能再額外收取兩個(gè)月的租金作為保證金。(注：押金是相對(duì)于房屋維護(hù)而言的，是必須支付的；而保證金則是相對(duì)于保證租客支付能力而言的，并不是必須支付的)。

此外，新法還有以下特點(diǎn)：

5、在合同到期或合同延長(zhǎng)期到期前，若房東無(wú)續(xù)租意愿，需提前至少四個(gè)月通知租客，若租客無(wú)續(xù)租意愿，則需提前至少兩個(gè)月通知房東。否則，合同將進(jìn)入義務(wù)延長(zhǎng)期，最長(zhǎng)可達(dá)3年，在延長(zhǎng)期期間，租客若想終止合同，需在任何一年的年限結(jié)束前，提前1個(gè)月向房東表達(dá)自己不再續(xù)簽合同的意愿；

6、有關(guān)房東可提前終止合約、收回房屋的權(quán)利必須明確被寫明在合同中，比如家庭情況發(fā)生變化，需要為自己、兒女或配偶提供住房之用等情況；

7、出租物業(yè)的買方必須尊重正在有效期內(nèi)的租房合同，無(wú)論這個(gè)租房合同的內(nèi)容是否已在物業(yè)登記處進(jìn)行登記；8、如果房東是法人，房屋的管理費(fèi)用和正式合同的出具費(fèi)用由房東承擔(dān)。

出租房屋中物品損壞的維修費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？

根據(jù)新租房法第21條，家用電器的維修費(fèi)用須由出租人承擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定，除非是由于租客濫用(疏忽)或故意損壞所造成的故障，家具維修費(fèi)用通常由房東承擔(dān)。租客需要支付正常的維護(hù)費(fèi)用，但不包括故障修理費(fèi)用。房東有義務(wù)進(jìn)行所有必要的修理工作，保持房屋處于正常的可供使用的狀態(tài)。