廈門(mén)老舊小區(qū)加裝電梯難在哪？又該如何破解？

原標(biāo)題：廈門(mén)老舊小區(qū)加裝電梯難在哪？又該如何破解？

▲浦南新村一幢居民樓的唯一過(guò)道被電梯施工占用，居民每天出門(mén)和回家只能走“獨(dú)木橋”

▲不久前因加裝電梯施工挖開(kāi)的深坑

▲康樂(lè)新村一期已有五六棟樓成功加裝電梯

典型案例

海峽網(wǎng)5月29日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 林毅彬 朱黃 楊少華 陳永昌 文/圖）近日，浦南新村的46戶(hù)居民，因唯一的過(guò)道被施工占用，每天出門(mén)和回家，只能走“獨(dú)木橋”。這是不久前因加裝電梯施工挖開(kāi)的深坑，只留下一米多的通道，用木板臨時(shí)搭了座“橋”，“橋下”是數(shù)米深的坑，居民們每天“過(guò)橋”戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

這個(gè)小區(qū)究竟發(fā)生了什么？廈門(mén)老舊小區(qū)加裝電梯又存在哪些急需破解的問(wèn)題？近日導(dǎo)報(bào)記者展開(kāi)多方走訪調(diào)查。

現(xiàn)狀

浦南新村老居民樓加建電梯 百余居民必經(jīng)之路被占用

位于思明區(qū)東浦路的浦南新村是建成20多年的老社區(qū)，最近，住在該新村203單元的劉阿婆（化名）很煩惱。不久前，她家樓下唯一的過(guò)道被人挖出一個(gè)深坑，施工方只在一側(cè)用幾塊木板搭設(shè)了一條一米多寬的過(guò)道，留給居民通行。

導(dǎo)報(bào)記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)看到，該深坑位于197單元樓梯口位置，周?chē)镁G色圍網(wǎng)遮擋，圍擋面積十余平方米。圍擋下方，是一個(gè)數(shù)米深的坑，坑中有大量積水，一些電線和管線清晰可見(jiàn)。這是這棟樓居民唯一的通道，把過(guò)道挖開(kāi)，居民們通行怎么辦？施工方在靠近樓梯一側(cè)預(yù)留了一米多的空間，搭上幾片木板，形成臨時(shí)的“獨(dú)木橋”。

導(dǎo)報(bào)記者試著在上面行走，發(fā)現(xiàn)“橋面”顫顫巍巍，并不牢固，下雨天難免濕滑，隱患明顯。導(dǎo)報(bào)記者看到，還有居民騎著電動(dòng)車(chē)從“橋上”經(jīng)過(guò)，搖晃的木板讓人不禁捏一把汗。“是197單元在建電梯，我每天接送孫子都要走這個(gè)獨(dú)木橋，有一次下雨差點(diǎn)摔倒。天天經(jīng)過(guò)這里，真的很擔(dān)心木板斷了或者腳下打滑掉下去。”與劉阿婆有同樣困擾的，是199號(hào)、201號(hào)、203號(hào)單元的46戶(hù)上百名居民。“一開(kāi)始我們根本不知道他們?cè)谕谑裁?，以為是維修線路，后來(lái)才知道是197單元集資建電梯。”201單元住戶(hù)曹先生（化名）說(shuō)。

居民們介紹，事情發(fā)生在去年底，197單元共16戶(hù)人家，在801業(yè)主林鴻熙的牽頭下，經(jīng)該梯三分之二以上業(yè)主同意，并經(jīng)過(guò)各級(jí)審批后便著手開(kāi)工。“建電梯是好事，但是為什么選址在我們的過(guò)道上，讓人不理解。”曹先生憂(yōu)心忡忡。

糾紛

到底能不能在這里建？雙方各執(zhí)一詞

去年10月底，電梯開(kāi)工建設(shè)，施工方開(kāi)挖綠化帶，還要拆除信報(bào)箱，甚至準(zhǔn)備敲打197梯1樓的承重墻，遭到了幾個(gè)老人的阻止。進(jìn)行了一半的工程一度停滯。

直到今年5月3日，施工設(shè)備再次進(jìn)場(chǎng)。事情一出，引發(fā)軒然大波。“我們找到牽頭的業(yè)主林鴻熙，被他直接懟回來(lái)，他說(shuō)他們有批文，都是嚴(yán)格按照流程走的，有問(wèn)題可以去投訴。”居民陳先生說(shuō)，林鴻熙稱(chēng)，他們拿到了規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)的批文，并且電梯建好后，針對(duì)占用的部分，會(huì)在旁邊重新開(kāi)辟出一條路。“我們覺(jué)得不可能，旁邊是綠化帶和化糞池，哪里還有位置來(lái)建路？消防也過(guò)來(lái)看過(guò)，但是因?yàn)檫€沒(méi)完工，沒(méi)辦法定性。園林部門(mén)認(rèn)為占用綠化帶再建一條路沒(méi)有操作性。”

吳阿姨說(shuō)，“他們挖斷了污水管，還把通信線路破壞了，我們家座機(jī)20多天都沒(méi)信號(hào)。”居民們?yōu)榇伺c施工方和林鴻熙產(chǎn)生了分歧，甚至多次爆發(fā)口角。警方和城管人員數(shù)次出面調(diào)解，物業(yè)和街道也參與協(xié)調(diào)，“林鴻熙揚(yáng)言，除非有上頭的批文讓其停工，他才回填。”雙方僵持不下。

物業(yè)

不支持加裝行為 每天都打施工方電話

物業(yè)方面是怎么看待電梯施工的？又做了哪些工作？

“對(duì)于這次施工，我們物業(yè)沒(méi)有蓋章，也沒(méi)有簽字。我們不支持他們的施工行為。”昨天下午，浦南新村物業(yè)方廈禾物業(yè)的郭主任告訴導(dǎo)報(bào)記者，最近橙色高溫警報(bào)，但物業(yè)每天都頂著毒辣的太陽(yáng)，去電梯“挖坑”現(xiàn)場(chǎng)巡邏。“剛剛?cè)ツ沁呇擦艘蝗貋?lái)。我們?cè)谥車(chē)隽烁媸?，提醒業(yè)主和小孩別靠近。”郭主任說(shuō)。

事發(fā)后，物業(yè)和施工方及牽頭加裝電梯的業(yè)主保持溝通，“給施工方打了十多次電話了，幾乎每天打一個(gè)。牽頭裝電梯的業(yè)主一開(kāi)始不太配合，近期他出境了，我們通過(guò)各個(gè)渠道和他協(xié)商溝通，才達(dá)成一致。業(yè)主現(xiàn)在表態(tài)停止施工了。”郭主任表示。

由于處于中考前期，各方對(duì)施工的時(shí)間有所顧忌。“力求機(jī)械施工的時(shí)間和作業(yè)聲音，不能給居民和考生帶來(lái)影響。”據(jù)物業(yè)工作人員調(diào)查分析，現(xiàn)場(chǎng)的大坑“深度2米，方量大約兩車(chē)左右”。

讓物業(yè)工作人員擔(dān)心的是，“施工方把埋在地下的污水管和雨水管換成PVC管了，我們要求采用水泥管或者波紋管，確保質(zhì)量和結(jié)實(shí)程度。”

物業(yè)向廣大業(yè)主表示，將抓緊時(shí)間，敦促施工方盡快恢復(fù)。“消防部門(mén)和建設(shè)部門(mén)下來(lái)檢查過(guò)多次，態(tài)度也很明確。我們將在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，溝通協(xié)調(diào)各方，為小區(qū)廣大業(yè)主出行做好安全保障工作。”

施工方

我們沒(méi)犯法吧？過(guò)幾天就會(huì)把坑填上

廣大業(yè)主和物業(yè)關(guān)心的坑土回填工作，執(zhí)行進(jìn)度如何呢？

昨天，導(dǎo)報(bào)記者聯(lián)系了施工方負(fù)責(zé)人包先生。對(duì)于浦南新村業(yè)主們的擔(dān)憂(yōu)，包先生“反應(yīng)很大”，“首先，我沒(méi)犯法吧？我們犯法了嗎？其次，工序我要安排一下，沒(méi)有必要跟每個(gè)人都講一遍吧？”聽(tīng)說(shuō)是“填坑”的事情，包先生有了情緒。

待他情緒稍微平靜以后，他表示，“我們不是故意拖著，現(xiàn)在已經(jīng)在安排了。過(guò)兩天就可以弄好，用兩車(chē)土回填。”

相關(guān)規(guī)定

老舊小區(qū)加裝電梯須“三分之二以上”業(yè)主同意

導(dǎo)報(bào)記者從相關(guān)部門(mén)獲悉，如果樓宇加建電梯的事項(xiàng)已獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并獲得了規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，該加建電梯的行為合法。

2015年3月27日，《廈門(mén)市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)，規(guī)定只要三分之二以上業(yè)主同意即可獲得審批實(shí)施。這解決了老舊住宅加裝電梯實(shí)施過(guò)程中的瓶頸問(wèn)題，改變了原來(lái)的“一票否決制”，廈門(mén)加裝電梯工作得到有效推進(jìn)?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確，延續(xù)原有財(cái)政補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：?？苛鶄€(gè)樓層的一部電梯給予財(cái)政補(bǔ)貼22萬(wàn)元，每增減一個(gè)停靠樓層相應(yīng)增減補(bǔ)貼0.5萬(wàn)元。補(bǔ)貼時(shí)間為，在2010年11月18日至2017年12月31日期間已開(kāi)工的增設(shè)電梯項(xiàng)目，并于2018年6月30日前報(bào)送申請(qǐng)資料的；除商品房外，已按照本意見(jiàn)規(guī)定增設(shè)電梯，電梯竣工驗(yàn)收合格后，財(cái)政部門(mén)給予資金補(bǔ)貼。

允許加裝電梯的既有住宅適用范圍：本市建成區(qū)內(nèi)具有合法權(quán)屬證明的四層及四層以上無(wú)電梯既有住宅。單梯為單一產(chǎn)權(quán)的住宅及別墅不得申請(qǐng)加裝電梯。《指導(dǎo)意見(jiàn)》還設(shè)定了每層住戶(hù)分擔(dān)的出資比例，同時(shí)規(guī)定一、二層住戶(hù)免出資并可無(wú)償使用電梯，達(dá)到對(duì)低層住戶(hù)一定利益補(bǔ)償?shù)哪康摹Ｒ恍╉?xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中還按照住戶(hù)自愿商定的原則，對(duì)利益受損較大的低層住戶(hù)做出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

對(duì)既有住宅增設(shè)電梯，需要編制初步方案，包括：規(guī)劃用地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等的可行性分析等多方面內(nèi)容。

此外，要在小區(qū)顯著位置就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示，公示期15天。公示期滿(mǎn)，業(yè)主間經(jīng)協(xié)商、調(diào)解仍無(wú)法達(dá)成一致的，由規(guī)劃主管部門(mén)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并依據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況提出處理意見(jiàn)。如果方案沒(méi)有經(jīng)過(guò)上述程序就實(shí)施，其他業(yè)主可以請(qǐng)求街道、居委會(huì)組織調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，可依法通過(guò)民事訴訟途徑解決。

導(dǎo)報(bào)記者獲悉，目前指導(dǎo)意見(jiàn)的三年有效期已截止，新的規(guī)定尚未出臺(tái)，是否延續(xù)舊的規(guī)定，尚不得而知。

難點(diǎn)

業(yè)主間三方面差異導(dǎo)致電梯安裝難

導(dǎo)報(bào)記者多方走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)電梯加裝并不是那么順利，協(xié)商過(guò)程中幾乎要經(jīng)過(guò)一波三折。他們面臨的問(wèn)題也五花八門(mén)，可謂“家家有本難念的經(jīng)”。歸納起來(lái)，大致有以下難題：

1.低層業(yè)主協(xié)商難。導(dǎo)報(bào)記者了解到，低層業(yè)主多數(shù)指1-3層的業(yè)主。正常情況下，多數(shù)人爬三層樓梯不至于太累，屬于體能接受“正常范圍”。所以，他們對(duì)于電梯的需求并不強(qiáng)烈，加裝的積極性比較低。同時(shí)，他們更多會(huì)考慮到樓層采光。“裝了電梯后，容易影響采光，變得更暗。”這是許多低層業(yè)主的慣性反應(yīng)。

2.經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。裝一部電梯并不便宜，多數(shù)要四五十萬(wàn)元，扣除政府補(bǔ)貼，加上低層用戶(hù)減免、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，每戶(hù)要承擔(dān)的費(fèi)用，少則幾萬(wàn)元，多則上十萬(wàn)元。如果，業(yè)主之間經(jīng)濟(jì)水平參差不齊，有的人難以承受，勢(shì)必會(huì)影響電梯加裝。

3.老舊小區(qū)有許多房子并非業(yè)主自住，而是用于出租，這也影響了業(yè)主加裝電梯的積極性。“自己不住在這邊，當(dāng)然無(wú)所謂啦，大不了租金便宜點(diǎn)。”在采訪中，有些業(yè)主就表示，他們算了一筆賬，“裝電梯太貴了，算來(lái)算去還是不劃算”。業(yè)主劉先生表示，“自住戶(hù)太少的話，根本裝不成。”

他山之石

康樂(lè)新村一期

努力協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系 促成電梯順利加裝

25日，導(dǎo)報(bào)記者走訪了康樂(lè)新村一期，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)共有五六棟樓加裝電梯，有的目前仍在施工中。

331號(hào)樓有7層住戶(hù)（不包含1樓的儲(chǔ)物間），加裝的是一部嵌入式電梯，電梯兩側(cè)剛好是樓體內(nèi)凹部分的外墻，正面則采用玻璃透光材質(zhì)，光線良好。據(jù)該棟樓的業(yè)主李阿姨介紹，電梯是前年裝上去的，當(dāng)時(shí)業(yè)主間協(xié)調(diào)挺順利的，低層的住戶(hù)也支持，“一二層的業(yè)主不用出錢(qián)，可以免費(fèi)使用；三層的業(yè)主可以獲得一定的補(bǔ)貼”。李阿姨稱(chēng)，幾乎整棟樓都是同事，鄰里關(guān)系也好，玻璃的電梯外墻也不影響采光，所以安裝之后大家都比較滿(mǎn)意。而299號(hào)樓的電梯，在今年4月份正式投入使用。電梯是觀光式的，除了電梯門(mén)，三面都是透明的玻璃墻，光線極好。電梯設(shè)在樓體之外，原本樓梯轉(zhuǎn)臺(tái)的外墻被打通，與其連通，如此反而形成了一個(gè)走廊，走廊兩側(cè)是玻璃窗。業(yè)主張女士對(duì)此很是滿(mǎn)意，“走廊有10平方米左右。不僅空間、光線增加了，也更通風(fēng)了，一開(kāi)門(mén)頓時(shí)會(huì)覺(jué)得空曠了許多”。

盧女士被推舉為該棟樓的“樓長(zhǎng)”，也是電梯加裝的牽頭人，她表示，“電梯加裝最難的還是業(yè)主間的協(xié)調(diào)”。為此，他們建立了微信群，前后多次動(dòng)員，也開(kāi)了很多會(huì)，費(fèi)時(shí)一年多才協(xié)調(diào)下來(lái)，“我們這棟樓算是比較順利的了，有的樓好幾年都沒(méi)協(xié)商成功”。

說(shuō)到協(xié)商成敗，盧女士認(rèn)為除了跟業(yè)主收入水平相關(guān)外，另外還有兩個(gè)重要因素：自住戶(hù)的比例、鄰里和睦程度。“業(yè)主自己沒(méi)住，用于出租的，他們比較無(wú)所謂，多數(shù)人不想花這筆錢(qián)。”盧女士說(shuō)，自住戶(hù)的比例太低，基本上裝不了電梯。而鄰里關(guān)系也很關(guān)鍵，如果關(guān)系比較融洽，思想工作也容易做，大家也會(huì)支持配合。

盧女士還表示，低層住戶(hù)難說(shuō)服，一方面是他們電梯的實(shí)際需求不大，還有就是擔(dān)心電梯影響采光。這時(shí)候，除合理的補(bǔ)償方案外，好的電梯設(shè)計(jì)方案很關(guān)鍵。“確實(shí)有的電梯加裝后影響采光，對(duì)此，我們多次和承建方研究電梯設(shè)計(jì)的方案，盡量不影響采光。他們也積極上門(mén)給業(yè)主仔細(xì)講解方案。”盧女士說(shuō)，電梯設(shè)計(jì)方案確實(shí)不錯(cuò)，光線和面積都增加了，大家很快也就同意加裝。“現(xiàn)在小區(qū)有不少想加裝的業(yè)主，過(guò)來(lái)觀摩后都躍躍欲試。”“我們樓有一戶(hù)沒(méi)參與電梯加裝，最近對(duì)方有租借電梯的想法。雖然價(jià)格未確定，但這種方式是可行的。”盧女士說(shuō)，對(duì)于將房子出租的業(yè)主，租借的方式可以借鑒。

提醒

加裝電梯產(chǎn)生矛盾可請(qǐng)司法部門(mén)調(diào)解

電梯加裝，在實(shí)際操作中，最大的阻礙往往是業(yè)主意見(jiàn)不一，導(dǎo)致“談判破裂”。人民調(diào)解在電梯加裝糾紛中具有重要意義，為此，司法部門(mén)建立了調(diào)解機(jī)制。

導(dǎo)報(bào)記者從廈門(mén)市司法局獲悉，針對(duì)這一問(wèn)題，他們將充分調(diào)動(dòng)基層司法所和社區(qū)調(diào)解委員會(huì)的資源，調(diào)解分歧。電梯加裝是一種居民自治，值得倡導(dǎo)，司法部門(mén)將把好法律觀，做好正面引導(dǎo)。

相關(guān)司法工作人員表示，通過(guò)訴訟的方式耗時(shí)長(zhǎng)，成本高，效果未必好。通過(guò)調(diào)解，能讓雙方從改善生活環(huán)境、建立和諧鄰里關(guān)系出發(fā)，提出合理訴求，從而巧妙化解糾紛。