廈門限購“8問”答案全在這啦！定金能退嗎？

臺(tái)海網(wǎng)10月18日訊 （導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 溫航/文 董葉強(qiáng)/圖） 限購限貸引發(fā)購房官司，怎么破解？別急，律師來幫你！昨天下午，導(dǎo)報(bào)“律師來了”欄目舉行限購限貸專場(chǎng)熱線咨詢，讀者咨詢不斷，導(dǎo)報(bào)律師團(tuán)隊(duì)忙個(gè)不停。

最近一段時(shí)間，包括廈門在內(nèi)的全國多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，很多人在過完國慶長假后猛然發(fā)現(xiàn)自己連購房資格都沒有了，而那些已經(jīng)交了定金簽了合同的人更驚覺“買房”要變成“買官司”了。

昨日，眾多購房賣房者爭(zhēng)相咨詢，通過熱線電話和郵箱提交給欄目的問題共有近百條。根據(jù)讀者反映的各類限購限貸引發(fā)的法律問題，導(dǎo)報(bào)記者從中歸納出有代表性的問題和案例，總結(jié)出限購“8問”。

問：買房后被“限購”定金能不能退？

讀者洪先生：我今年9月中旬又買了一套500多萬元的房子，并付了10萬元定金?，F(xiàn)在限購了，我不符合購買資格，但賣方不同意退還定金，我該怎么辦？

福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師：房屋買受人在合同簽訂后由于限購政策而無法辦理過戶的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并返還所支付的購房款和定金。這種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持，而且這種情形不屬于違約解除，賣房人應(yīng)當(dāng)將定金或購房款返還。

問：賣房后遇“限購”房子能收回嗎？

讀者章先生：我有一套房子于今年7月份賣給他人，跟對(duì)方約定在10月份辦理交房過戶手續(xù)。國慶過后，對(duì)方說他被限購了，要我先跟他辦理公證手續(xù)，留部分尾款等限購政策解除后辦過戶時(shí)再給。我不想等，請(qǐng)問我可以解除合同嗎？

福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所曾詠嵐律師：限購限貸政策屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因”，根據(jù)最高法的司法解釋第三條，這種情況下，買方因此喪失購房資格，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買方是可以主張解除合同的。作為賣方，也有權(quán)利以此為由主張解除合同。

問：簽約后被“限貸”我該怎么辦？

讀者小劉：我訂了一套房子，支付了定金和首付款，本來合同約定400多萬元尾款辦理銀行按揭貸款，但因限貸政策出來無法貸款。我該怎么辦？

曾詠嵐律師：能否因限貸政策提出解約要看合同約定。通常中介機(jī)構(gòu)提供的買賣合同版本都對(duì)申請(qǐng)銀行按揭支付方式有相應(yīng)提示條款，會(huì)約定如果買方屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不足，應(yīng)以現(xiàn)金方式在一定期限內(nèi)付清房款。如果合同有這樣的約定，買方就不能以限貸政策為由要求解除合同。

問：賣方拖延過戶，拖到“限購”，損失誰賠？

讀者吳女士：我8月份與賣家簽訂了一份合同，原本約定8月30日之前辦理過戶，由于賣方在外地出了意外事故，不能及時(shí)與我辦理過戶手續(xù)。到9月份雙方要去辦理過戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)我被限購了，不能過戶。我可以要求對(duì)方賠償損失嗎？

曾詠嵐律師：由于對(duì)方?jīng)]有按時(shí)辦理交易過戶，導(dǎo)致吳女士被“限購”，即賣方的違約行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。吳女士可以提出解除合同，主張雙倍返還定金，并退還已付購房款。

問：限購后解約，中介費(fèi)還要付嗎？

讀者陳女士：我9月份訂了一套二手房并支付了5萬元定金，現(xiàn)因限購我沒法再購買房子了，我已經(jīng)和房東協(xié)商解除了合同，但中介公司還一直來找我，要我付中介費(fèi)。

林敏輝律師：因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行的，中介公司不能以已經(jīng)促成購房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)。但買受人應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的“合理費(fèi)用”。

問：借他人名買房，風(fēng)險(xiǎn)多大？

讀者王先生：根據(jù)最新的限購政策，我已經(jīng)不符合購買房子的資格了，所以我打算借用我親戚的名義來購買房子，不知道這樣有什么風(fēng)險(xiǎn)? 林敏輝律師：這當(dāng)中存在三大風(fēng)險(xiǎn)。第一，一旦買賣雙方發(fā)生糾紛，法院查明屬于以借名買房的方式來規(guī)避國家政策的，一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。第二，如果登記產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)保全，房屋可能作為登記人的財(cái)產(chǎn)被法院拍賣。最后，如果登記產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子可能要不回來。

問：公證賣房，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

讀者廖先生：我已經(jīng)和買方簽訂了房屋買賣協(xié)議，但現(xiàn)在買方不符合購買條件了，他要求暫時(shí)采用辦理“全權(quán)委托代理公證”的方式進(jìn)行買賣，不知道這種方式有什么風(fēng)險(xiǎn)？

林敏輝律師：這種“全權(quán)委托代理公證”方式對(duì)于買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果房價(jià)上漲，賣方在有利可圖的情況下，可能單方撤銷公證，要求按政策進(jìn)行過戶交易，致使買方無法規(guī)避政策，合同無法履行；同樣，如果房價(jià)下跌，買方也有可能以合同無法繼續(xù)履行為由要求解除合同。而且，賣方利用公證把房子賣出也有很大風(fēng)險(xiǎn)，一旦買方公證后再次交易時(shí)對(duì)第三方違約，因?yàn)橘I方是代理行為，賣方可能會(huì)因此承擔(dān)對(duì)第三方的違約責(zé)任。

問：躲“限購”假離婚，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

讀者莊女士：我和老公為了購房于9月份辦理協(xié)議離婚手續(xù)，跟別人簽訂了一個(gè)買房協(xié)議。本來我們私下說好等房子買了后過段時(shí)間再復(fù)婚，但是現(xiàn)在我老公說不急著復(fù)婚，還說沒有那張紙我們也照樣是夫妻。我擔(dān)心他不想復(fù)婚，我該怎么辦？

曾詠嵐律師：婚姻是一種人身關(guān)系，離婚登記不可撤銷，也不能單方申請(qǐng)恢復(fù)。同時(shí)根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第八條，離婚協(xié)議中所達(dá)成的財(cái)產(chǎn)分割對(duì)你們雙方具有法律約束力。所以，為了購房而假離婚完全有可能弄假成真。

專家說法

限購政策不算不可抗力

廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為合同法上的不可抗力。購房合同簽訂后，政府公布了雙方均難以預(yù)見的限購和限制貸款政策，導(dǎo)致購房人無法過戶或者不能辦理貸款，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，一方享有法定的合同解除權(quán)。據(jù)此可確認(rèn)合同解除，一方應(yīng)返還對(duì)方所付購房款及利息。