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新房、二手房、租賃三市場(chǎng)開(kāi)始互生互聯(lián) 房地產(chǎn)進(jìn)入全流通時(shí)代  

“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來(lái),新房、二手房、租賃三個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng),它們之間不再孤立分割,而是互生互聯(lián)。”在12月27日舉辦的貝殼思享會(huì)上,貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示,2018年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻調(diào)整的一年,面對(duì)行業(yè)變局,以往的市場(chǎng)分析思路逐漸失效,新的市場(chǎng)機(jī)制正在顯現(xiàn)。

2018年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面,市場(chǎng)的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整,在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”的核心發(fā)展理念下,中國(guó)房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面,市場(chǎng)的深刻調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn),“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場(chǎng)促銷(xiāo)潮”等接連涌來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭。

據(jù)貝殼研究院《2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》顯示,在政策高壓下,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在高位,但基本結(jié)束增長(zhǎng)勢(shì)頭,全國(guó)新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2018年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積14.6億平方米,與去年持平;而全國(guó)二手房市場(chǎng)則保持2017年以來(lái)的低溫狀態(tài),預(yù)計(jì)全年成交420萬(wàn)套,略低于2017年的421萬(wàn)套。

楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)市場(chǎng)下行的邏輯總結(jié)道:“高房?jī)r(jià)抑制了潛在購(gòu)房需求的進(jìn)入,也使得曾經(jīng)過(guò)熱的換房鏈條冷卻下來(lái),致使房?jī)r(jià)全線(xiàn)回落,市場(chǎng)自身的負(fù)反饋?zhàn)饔靡呀?jīng)顯現(xiàn)。”他分析指出,2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個(gè)變化,一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方,更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控,科學(xué)調(diào)控;二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu),可能會(huì)減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制;三是政府職能回歸到住房保障,比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵(lì)買(mǎi)房出租、盤(pán)活存量土地資源、為住房保障提供更多的財(cái)政支持等。

此外,上述報(bào)告還指出,2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)的幾個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì):一是“二手觸底”:隨著市場(chǎng)的回溫、限售政策的松綁,賣(mài)一買(mǎi)一的換房需求會(huì)更容易釋放,2019年二手房市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放松的影響,2019年二手房市場(chǎng)將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì);二是“一線(xiàn)底火”:作為房地產(chǎn)底火的一線(xiàn)城市2019年市場(chǎng)有望小幅回升,首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場(chǎng),帶動(dòng)換房改善鏈條活躍;三是“二線(xiàn)壓倉(cāng)”,2018年年末二線(xiàn)城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢(shì),2019年二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為支持全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主力;第四,“新房放量”:2019年隨著大量新房尤其是價(jià)格適中、位置尚可的限價(jià)房集中入市,會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求。

貝殼研究院認(rèn)為,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時(shí)代”,相應(yīng)地,其分析框架也應(yīng)當(dāng)引入全流通的概念。所謂全流通是指,新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)之間不再是孤立分割的關(guān)系,而是互生共連的交互關(guān)系。三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“總體效果”。

■本報(bào)記者 王麗新

責(zé)任編輯:唐秀敏

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