恒大第三輪引戰(zhàn)600億元 業(yè)績上漲效益迅速提升

繼上半年成功引入700億戰(zhàn)投后，恒大第三輪引戰(zhàn)再度獲得大型投資者熱捧。

11月6日，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億(人民幣，下同)，遠(yuǎn)超此前其公告的300-500億規(guī)模，創(chuàng)下國內(nèi)房企單筆股權(quán)融資最高紀(jì)錄。

近年來，通過“三高一低”發(fā)展模式推動高增長，讓恒大登上國內(nèi)房企“一哥”寶座。然而，今年以來許家印大刀闊斧啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，核心之一便是降負(fù)債。從贖回1129億永續(xù)債到引入三輪合計(jì)1300億戰(zhàn)投，恒大的負(fù)債率以超預(yù)期的速度下降，投資者正看到一個截然不同的“新恒大”。

或提前兌現(xiàn)降負(fù)債承諾

去年，恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產(chǎn)銷售榜桂冠。然而，在超常規(guī)發(fā)展的背后，恒大也因偏高的負(fù)債率引發(fā)部分投資者對其經(jīng)營穩(wěn)健性的擔(dān)憂。

對此，恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績發(fā)布會上坦言，恒大多年來都是追趕者的角色，把規(guī)模擴(kuò)張作為公司發(fā)展的首要戰(zhàn)略。負(fù)債率不高，公司沒有錢，就不可能發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模。“恒大用高負(fù)債換來的高速發(fā)展，牢牢抓住了中國房地產(chǎn)的黃金20年，才能成就恒大的龍頭地位。”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，企業(yè)經(jīng)營更需要在增長與穩(wěn)健之間取得平衡，恒大適時啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。今年開始，恒大從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，目標(biāo)就是大幅降低負(fù)債率。

引入第三輪戰(zhàn)略投資者，是恒大降低負(fù)債率的重要舉措之一。以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測算，引入600億戰(zhàn)投后，其凈負(fù)債率將大幅下降近四成。今年以來，在引入1300億戰(zhàn)投及一系列降負(fù)債措施推動下，恒大凈負(fù)債率較去年年末大降超六成。

除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還正實(shí)施多項(xiàng)舉措，推動負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲備負(fù)增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬平米土地儲備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo)，其資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)劃到2019年末下降到55%左右，凈負(fù)債率計(jì)劃到2020年6月末下降到70%，這也是恒大上市以來第一次就負(fù)債率指標(biāo)對投資者作出的承諾。

花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)在最新發(fā)布的研報(bào)中表示，隨著新一輪戰(zhàn)投資金到位，恒大凈負(fù)債率將繼續(xù)大幅降低。據(jù)其測算，恒大可能提前超額實(shí)現(xiàn)未來三年降負(fù)債目標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進(jìn)一步降低未來的融資成本。

“一增一降”打開上漲空間

除了引入戰(zhàn)投降低負(fù)債率以外，此次公告還顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤，Winds統(tǒng)計(jì)顯示，這也是A股有史以來最高的利潤承諾。

事實(shí)上，恒大利潤呈現(xiàn)爆發(fā)式增長有跡可循。恒大中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤超231億，同比大增224%，實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)利潤273億，同比大增249.6%?？紤]到房地產(chǎn)是恒大的核心業(yè)務(wù)，意味著恒大地產(chǎn)已基本完成去年公布的2017年243億承諾利潤。

資料顯示，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，今年銷售突破5000億幾無懸念，這意味著到年末其已售未結(jié)算收入將達(dá)6924億。若以中報(bào)14.5%的核心凈利潤率估算，已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤，占到承諾利潤1650億的約六成，兌現(xiàn)承諾幾無壓力。

花旗在研報(bào)中指出，得益于恒大強(qiáng)勁的銷售增長（2014年-2017年銷售年均復(fù)合增長率達(dá)57%）、可持續(xù)的高利潤（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節(jié)約利息支出，三年1650億利潤承諾是完全可以實(shí)現(xiàn)。

在強(qiáng)勁的利潤增長支持下，恒大地產(chǎn)本輪引戰(zhàn)獲得多家行業(yè)巨頭熱捧，其中正威集團(tuán)在世界500強(qiáng)中位列183位，蘇寧為中國電子商務(wù)零售巨頭，山東高速則是特大型國有企業(yè)集團(tuán)，恒大地產(chǎn)投前估值也增至3651.9億。

利潤高增長與負(fù)債率大降，恒大受到投資者熱捧，公司股價從年初的約5港元漲至最高32.5港元，漲幅達(dá)550%，市值接近3400億，成為國內(nèi)市值最高的上市房企。德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國際大行也于近日發(fā)布研報(bào)，紛紛給予恒大“買入”評級。

“雖然恒大股價今年走勢強(qiáng)勁，但估值仍有較大上漲空間”，一位證券分析師認(rèn)為，恒大投前估值已達(dá)3651.9億，第三輪引戰(zhàn)后估值已超4250億，折合成港幣則超5000億，而中國恒大目前市值僅約港幣3800億，未來仍有巨大的上漲空間。