重慶炒房團(tuán)究竟是怎樣全軍覆沒的？

一、重慶炒房團(tuán)全軍覆滅

珍惜資金，遠(yuǎn)離重慶！

一個(gè)多月前，得知黃市長因工作調(diào)動(dòng)要離開重慶，江浙一帶和上海北京的炒房團(tuán)聞風(fēng)而動(dòng)，組團(tuán)“打飛的”準(zhǔn)備去重慶撈一把。特別是聽了某“網(wǎng)紅”作家的忽悠，說重慶房價(jià)要大漲，更是像飛蛾撲火一樣蜂擁而至。

元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶樓市的成交量超過去年2月和7月全月的成交量?？梢?，確實(shí)有人想豪賭一把。

草哥的一位朋友也是不聽我勸告，堅(jiān)決要去冒這個(gè)險(xiǎn)，一口氣買了三套。前幾天還得意洋洋地跟我說，他一個(gè)多月前買的，現(xiàn)在每套已經(jīng)漲了40-50萬了，1月13日，他又剛網(wǎng)簽了一套。

但是，昨天他卻對我說欲哭無淚，為什么？因?yàn)橹貞c出房產(chǎn)稅修訂政策了。

1月13日，重慶市政府下發(fā)市長令，修訂原來的房產(chǎn)稅征收條例。重慶財(cái)稅部門說，針對近期重慶主城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的異常現(xiàn)象，遏制“炒房”牟利行為，從2017年1月14日起，將原來執(zhí)行的對無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個(gè)條件的外地人，新購首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。

草哥這位朋友雖然搶在14日之前網(wǎng)簽了那套房子，躲開了房產(chǎn)稅的征收，但是可以確定的是，基本沒人會(huì)接盤了。因?yàn)檫@次修訂針對的“三無”人員，是從第一套就開始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會(huì)打消很多人去重慶炒房的念頭，因?yàn)槟悴恢老乱徊綍?huì)不會(huì)提高房產(chǎn)稅率。

而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同，重慶是跟著房子走，只要征收過一次，以后就一直要征收。接盤者不管是重慶當(dāng)?shù)厝诉€是外地人都是如此。如果你是購房者，你是會(huì)從炒房者手中接手一套每年要繳納不少房產(chǎn)稅的房子，還是會(huì)從開發(fā)商那里買一套沒有任何房產(chǎn)稅的新房？重慶的這一招，可謂打中了炒房者的七寸，具有非常大的殺傷力，不僅增加了持有房產(chǎn)者的成本，而且還打壓了二手房的炒作土壤。

可見，當(dāng)局控制房價(jià)的辦法還是很多的，關(guān)鍵看跟不跟你較真。

炒房團(tuán)就是這樣死的

浙江人很聰明，他們?nèi)ブ貞c炒房有三個(gè)盤算：

第一，黃市長在重慶調(diào)控房價(jià)，重慶的房價(jià)確實(shí)是一個(gè)價(jià)值谷地，有炒作的空間。

第二，黃市長離職是因?yàn)槟挲g到點(diǎn)，并沒有安排新更高職務(wù)，聯(lián)想到重慶的歷史和風(fēng)波，有人會(huì)認(rèn)為這是對黃施政的否定，控制房價(jià)也將被否定。

第三，黃市長走了，新市長來了，新市長要財(cái)政收入，要政績，要GDP，房地產(chǎn)還是捷徑，放開房地產(chǎn)調(diào)控就是可能。

第四，盡管有了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不準(zhǔn)炒房的說法，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變是很困難的，各方都在阻止，最起碼房地產(chǎn)稅的出臺是不可能的，炒房的路子沒有被完全堵死，甚至還會(huì)是越調(diào)越高，炒房還可能有一把機(jī)會(huì)。

第五，浙江人聰明，他們炒房就是打短線，把價(jià)格炒上去，他們就趁機(jī)出貨，賺一把就走。他們可能認(rèn)為中央出臺房地產(chǎn)稅可能還需要一到兩年的時(shí)間，還能有機(jī)會(huì)炒一把。

重慶炒房團(tuán)這么快就覆滅了，因?yàn)樗麄兎附?jīng)驗(yàn)主義，認(rèn)為中國還原來的中國，中國還是房地產(chǎn)的中國，連老大說了”房子是用來住的，不是用來炒的“也當(dāng)成耳旁風(fēng)，認(rèn)為那棒房地產(chǎn)的兄弟能頂?shù)米?，地方政府也能頂?shù)米　?/p>

我跟這位朋友說，你如果是自有資金，而且不等著急用，就慢慢留著吧，目前幾年是很難看到大幅上漲了，你可以打持久戰(zhàn)，先出租出去收點(diǎn)租金。真正欲哭無淚的是那些利用高杠桿、高成本借錢的炒房者，他們本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，沒想到重慶方面把接盤俠給擋在外面了，時(shí)間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了。

除了修訂房產(chǎn)稅征收外，重慶還有其他狠招，比如加強(qiáng)主城區(qū)商品房預(yù)售管理，要求無合理理由不得定高價(jià)或漲價(jià)，針對個(gè)別樓盤擅自漲價(jià)現(xiàn)象，還公開了舉報(bào)違規(guī)銷售電話；還將與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。既不讓漲價(jià)，又不辦理貸款，這是把炒房者的預(yù)期和金融工具都給限制死了，最近這一波來炒房的，恐怕全部要被套牢了，就當(dāng)為重慶人民做點(diǎn)貢獻(xiàn)吧。

在目前這樣的大背景下，還有人會(huì)去賭房價(jià)上漲，我批評這些朋友，作為職業(yè)炒房客，你不看草哥的文章就算了，難道你們連人民日報(bào)也不看嗎？一點(diǎn)政治覺悟都沒有。

黃市長治理下的重慶樓市，是被全國人民當(dāng)作楷模，被輿論稱做“業(yè)界清流”的；黃市長調(diào)控房地產(chǎn)的“三寶”：增供應(yīng)、控價(jià)格、強(qiáng)保障，是被當(dāng)作經(jīng)驗(yàn)推廣的。如今黃市長要走了，作為接任者，會(huì)輕易讓房價(jià)爆發(fā)式增長？如果真發(fā)生了這樣的事情，新市長的臉面往哪里擱？在重慶市民眼里會(huì)怎么看待？這可不只是打臉的事情，而且很可能會(huì)被當(dāng)作一個(gè)控制房價(jià)不力的重大事件。

所以，作為新市長，只會(huì)加強(qiáng)房價(jià)控制。草哥朋友葉檀博士曾經(jīng)寫文章評價(jià)說：黃奇帆走了就可以到重慶炒房了？別做夢了！黃奇帆先生離開重慶，絕不意味著后任會(huì)放任房價(jià)在短期內(nèi)大幅上漲，透支未來發(fā)展空間。誰這么做，誰就是重慶發(fā)展的罪人，哪個(gè)官員也承擔(dān)不起這樣的罪責(zé)。

而且，不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是當(dāng)做政治任務(wù)提出來的。會(huì)議提出，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。老大還表態(tài)說：房子是用來住的，不是用來炒的。

在這樣的大背景下，新來的張市長會(huì)輕易讓房價(jià)上漲嗎？在張市長的第一次政府工作報(bào)告中，堅(jiān)決遏制炒房是被寫進(jìn)重慶市政府工作報(bào)告的。張市長還表示，將加強(qiáng)市場執(zhí)法監(jiān)管，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從客觀因素來看，重慶的房價(jià)也不具有炒作的條件。重慶有全國最大規(guī)模的公租房，所有人只要在重慶交半年社保就能申請，5年后可按政府定價(jià)購買。

而且，重慶有無限的土地供應(yīng)。重慶面積8.23萬平方公里，北上廣深四個(gè)城市合計(jì)的總面積也只有3.22萬平方公里，重慶市的面積比北上廣深四大城市合起來的總面積還要大1倍以上。

長期看，重慶房價(jià)享受全國平均漲幅是有可能的，但如果想短期內(nèi)猛炒暴漲，基本不太現(xiàn)實(shí)。所以，如果你有閑錢，還是珍惜現(xiàn)金，遠(yuǎn)離重慶吧??！

二、為什么不要去重慶炒房？

很多文章喜歡說公租房保證了重慶房價(jià)穩(wěn)定，贊同一部分。根本上，重慶的房價(jià)不算高，因?yàn)橹貞c是個(gè)太特殊的地方。

1

重慶已經(jīng)是內(nèi)地省級行政單位中城鎮(zhèn)化率最高的；同時(shí)，重慶在全國特大超大城市里，人均居住面積，超過30平米，也是最高；此外，重慶人均GDP，排內(nèi)地省級行政單位第二（內(nèi)蒙第一）。

另一方面，重慶真的又是極其特殊的地方，大城市+大農(nóng)村的格局，這是任何一個(gè)直轄市、副省級城市沒有遇到的。一些城市會(huì)說自己也有百級萬的農(nóng)民啊，但重慶有的是千萬級的農(nóng)民。其中，恢復(fù)直轄后，從四川省劃入14個(gè)國家級貧困區(qū)縣。不少城市的區(qū)劃總計(jì)都不到14個(gè)區(qū)縣吧？

重慶的工業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于最關(guān)鍵時(shí)候，金融和高端服務(wù)業(yè)發(fā)展也處于最微妙的蛻變階段。稍微清醒一點(diǎn)的主政者就會(huì)明白，于重慶而言，房地產(chǎn)不能成為干擾。

截至2015年8月底，重慶市累計(jì)規(guī)劃建設(shè)公租房總建筑面積4475萬平方米，共69.22萬套。按照一戶兩口計(jì)算，這可以解決140萬人的體面居住。必須說一點(diǎn)，重慶有38個(gè)區(qū)縣，這近70萬套公租房，大半位于主城區(qū)。

從制度設(shè)計(jì)上，因?yàn)椴辉试S進(jìn)入市場流通，毫無溢價(jià)空間，重慶公租房的尋租空間是最小的，完勝其他地方的經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房等保障性住房制度。

有了如此大體量的公租房，對于穩(wěn)定民心意義確實(shí)很大。

渝東北、渝東南不敢說，至少在重慶大都市區(qū)（主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū)）的農(nóng)村，除了真沒必要買房的，大部分農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)（主城或所在郊區(qū)城區(qū)、鎮(zhèn)）都有一套房子。

也就是說，就算沒有公租房，未來重慶大都市區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民、本地大學(xué)畢業(yè)生的購房需求真沒有想象中的大。

2

很多觀點(diǎn)說，重慶的發(fā)展和低地價(jià)、低成本優(yōu)勢有關(guān)。所以未來主政者應(yīng)該不允許重慶房價(jià)過高。這個(gè)分析是有一定道理的，重慶這個(gè)發(fā)展階段，這是必然，這和我國改革開放走過的路是一致的。就像深圳、廣州，以及整個(gè)珠三角當(dāng)初之于香港，不也一樣。

這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律和世界經(jīng)濟(jì)分工的結(jié)果。

整個(gè)中國，除了極少數(shù)城市，其實(shí)依舊在享受相對低成本優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)體系相對成熟的優(yōu)勢。中西部地區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和內(nèi)地的開放，必然有一批地方會(huì)更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再?zèng)]有一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，一定就貴，甚至工業(yè)用地指標(biāo)、可用土地已經(jīng)少到無以復(fù)加。如果有大工廠愿意來，哪怕廣州也有大把的地可以供應(yīng)。富士康不是就去了嗎？

所以，重慶近10年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)表明，低成本優(yōu)勢是中國的共性，重慶只是不例外。一個(gè)階段有一個(gè)階段的情況。

處于一帶一路和長江經(jīng)濟(jì)帶交匯處的重慶，地理上也是西部最靠東，還有長江，又是直轄市。不僅體量上是中西部最大的工業(yè)城市，工業(yè)體系和門類自抗戰(zhàn)后也是中西部城市里最完備的，還有單個(gè)城市最多的農(nóng)民和農(nóng)民工。

在我國政經(jīng)版圖上，重慶成為內(nèi)陸很特殊的城市，哪怕在最落魄的地級市時(shí)代，吃老本也是我國六大工業(yè)城市。

上文這些因素決定了，重慶未來房子的需求注定還很大，重慶維持較高土地出讓面積是對的，重慶地多也有這個(gè)能力。其實(shí)我國大城市都有能力供給更多土地，關(guān)鍵是愿意否。

同時(shí)，如上文言，重慶的市情決定了，未來一些年，起碼一半房子需求，不是現(xiàn)有的城市居民，而是本地及外地來的農(nóng)民工、非特別高端的本外地大學(xué)畢業(yè)生。所以，重慶首先需要解決的是這部分人的城市落地。

3

現(xiàn)在重慶情況似乎發(fā)生了變化。不過，重慶房價(jià)漲不漲，怎么漲，根本上是大勢決定的。

2016年重慶主城區(qū)房價(jià)的漲幅，也是近幾年來最高的。不過很有意思，外界或許不知道，2016年重慶主城區(qū)各大板塊的價(jià)格，其實(shí)也只是回到2012年前后重慶房價(jià)最高的時(shí)候。折騰4年，房價(jià)還在當(dāng)初那個(gè)原點(diǎn)。個(gè)別地區(qū)略高過當(dāng)年。

不知道聽到這句話，那些外地新來的投資客，感到后怕否。

另外，重慶的房地產(chǎn)體量真的太嚇人。

重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，重慶新建住宅銷售面積增長17.1%。可以估算2016年，重慶僅僅主城區(qū)的新建住宅成交面積，就可以比整個(gè)武漢市。

整體上，重慶補(bǔ)漲一些不奇怪，問題是持續(xù)多久，怎么個(gè)漲的節(jié)奏。所以，在重慶炒房需要技巧。至于賣房和炒房的人，各懷鬼胎，就不多說了。

網(wǎng)友評論

@ 老畢2014：千萬別信那些所謂的炒房團(tuán)，都是開發(fā)商瞎編的，根本就沒有的

@ 呵哈大笑：我的兩室在12月賣了，本來準(zhǔn)備買新的大點(diǎn)的最好是洋房改善下居住環(huán)境，也是在巴國城附近看了兩三周了，吐血，好點(diǎn)的房子基本漲了10~20%，準(zhǔn)備穩(wěn)幾個(gè)月，等跌點(diǎn)再下手

@ 重慶哈爾：現(xiàn)在賣房是個(gè)好機(jī)會(huì)。

@ 天天天藍(lán)1012：我就是外地來的購房的，我在融景城買了幾套，在照母山買了花園洋房，沒辦法，我所在的城市限購，江北嘴一代即便不漲我就收租子咯，反正房租還行。

@ cccmmmmccc：我個(gè)人判斷，本地人現(xiàn)在不買，將來就是接盤俠。這么便宜的房子，在地價(jià)不斷上漲的形勢下，沒有跌的道理。@ 獨(dú)傘的小婧：說白了，我們重慶跟本就和北上廣，甚至成都不一樣。我們是分區(qū)域發(fā)展，主城就是幾個(gè)區(qū)組成的，而且每個(gè)區(qū)還不小，又不是像那些一樣一環(huán)二環(huán)，根本不可能出現(xiàn)深圳那種情況。

@ tianyongd2012：對于重慶的房價(jià)，如果不是別有用心的人，就請大家冷靜下來好好思考一下，房價(jià)上漲的基本條件和必要條件是什么？重慶具備這些條件嗎？重慶能與北上廣深相比嗎？甚至連成都都不能比，不要說我為成都人說話哈，實(shí)際情況就是這樣，大家可以看看重慶一年能讓多少外來人口安居重慶？這波房價(jià)小幅上漲也許是受很多人一直認(rèn)為黃市長走了重慶的房價(jià)肯定要漲的思維影響，二是不排除中介和開發(fā)商利用人們的這種心理哄抬房價(jià)，但可以肯定的講，這種上漲的勢頭馬上就要下來回歸正常

@ 樂緣889：買房的人一定要冷靜別沖動(dòng)，這些天都是某些房地產(chǎn)商叫人來瘋玩模式，想炒出轟轟烈烈的面前收錢，不要中計(jì)了