驚呆了！房產(chǎn)證上寫了你名字 房子也未必是你的

如果夫妻雙方買房的時候就約定房子歸一方所有，離婚時另一方可以反悔嗎？

房子，可能是一般老百姓最值錢的財產(chǎn)了，而夫妻一起買的房子是夫妻共同所有，已經(jīng)是“天下人都知道”的常識?？墒牵绻蚱揠p方買房的時候就約定房子歸一方所有，離婚時另一方可以反悔嗎？

婚內(nèi)“分房”

2010年12月小麗與小浩登記結(jié)婚。雙方婚姻存續(xù)期間購買了北京市朝陽區(qū)一小區(qū)409號房屋，并于2011年登記為小浩與小麗共同共有。

買了房子，夫妻倆還簽了一個《婚內(nèi)協(xié)議書》，約定不論是在婚姻存續(xù)期間或離婚，房子都歸小麗所有，銀行貸款也由小麗來還。但這個協(xié)議簽了之后，夫妻倆并沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

但不久前，小麗小浩的婚姻卻走到了盡頭，不僅如此，兩人還因為房子產(chǎn)生了糾紛。小麗起訴到法院，一方面請求法院判決她和小浩離婚，另一方面要求判決兩人買的房屋歸自己所有。

眼見要離婚，小浩開始反悔，他認為《婚內(nèi)協(xié)議書》是不得已簽署的；而且，這一婚內(nèi)協(xié)議是他就夫妻共有房產(chǎn)對小麗的贈與，根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前他有權(quán)撤銷贈與。因此，小浩請求法院依法分割夫妻共同財產(chǎn)，取得409號房屋的所有權(quán)，按40%比例給付小麗折價款。

一錘定音

法院經(jīng)審理認為，小浩和小麗在婚后發(fā)生矛盾，不能溝通與諒解，夫妻感情確實已破裂，因此判決準許他們離婚。

對于房產(chǎn)，法院查明，409號房屋由小麗與小浩婚后共同出資購置，登記為共同共有。雙方自愿簽署《婚內(nèi)協(xié)議書》，明確約定409號房屋歸小麗所有，這些內(nèi)容都是由小浩起草填寫的，小浩對協(xié)議約定及執(zhí)行后果應該是知道的。因此，該協(xié)議對雙方具有法律約束力。

兩人的《婚內(nèi)協(xié)議書》是雙方對婚姻期間所得夫妻共同財產(chǎn)進行的約定，而不是一方將個人房產(chǎn)給予另一方的單純贈與行為，雙方簽訂協(xié)議之后房產(chǎn)所有權(quán)歸小麗所有，小浩不享有房產(chǎn)贈與撤銷權(quán)。小麗要求確認409號房屋歸其所有，剩余貸款由其償還符合法律規(guī)定，應予支持。據(jù)此法院判決409號房屋歸小麗所有。

法官解析

現(xiàn)實中，離婚夫妻因為房屋、汽車等財產(chǎn)發(fā)生爭議比較普遍，大多是夫妻倆約定將一方個人所有的房產(chǎn)贈與另一方，但沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，后雙方感情破裂起訴離婚，贈與房產(chǎn)的一方反悔主張撤銷贈與，另一方主張繼續(xù)履行贈與合同。

對這類爭議，應該受《婚姻法解釋三》第六條的約束，在房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)之前贈與方可撤銷贈與，受贈方無法依據(jù)雙方簽訂的協(xié)議獲得房屋的所有權(quán)。

但是，對于小浩、小麗夫妻的爭議卻不能適用這一規(guī)定。因為409號房屋是小浩與小麗婚姻期間購買的房產(chǎn)，登記在雙方名下，并非小浩一方的個人財產(chǎn)，而是屬于小麗與小浩的夫妻共同財產(chǎn)。雙方簽訂的《婚內(nèi)協(xié)議書》對409號房屋的權(quán)屬進行約定，屬于“夫妻財產(chǎn)約定”，而非“夫妻房產(chǎn)贈與”，小浩不享有《婚姻法解釋三》第六條規(guī)定的撤銷贈與權(quán)。

根據(jù)我國《婚姻法》第十九條的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。由此看，夫妻財產(chǎn)約定，只要是雙方的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不損害社會公共利益和第三人權(quán)益，即應認定為有效。即使沒有辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也不影響一方依據(jù)協(xié)議約定取得財產(chǎn)的所有權(quán)。

因此，盡管雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過戶變更手續(xù)，但雙方依然受該協(xié)議的約束，小麗在離婚訴訟中依據(jù)《婚內(nèi)協(xié)議書》約定取得409號房屋的所有權(quán)。

問題來了：

結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上寫誰的名字？

只寫他，她也出了錢，萬一之后鬧糾紛，咋弄？

小夫妻，倆名字都寫上，是不是讓人覺得這還沒怎么著，就彼此不信任了？

這結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上有沒有你的名字真的有那么重要嗎？

請看以下案例。

大場景

當房產(chǎn)證上只有一個人的名字時

情景1:他結(jié)婚前全款買了套房，這房子是他的？

答案：必須的！

解答：根據(jù)新《婚姻法》規(guī)定，他婚前全款買的房屬于他的婚前個人財產(chǎn)，結(jié)婚后也不會自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。所以，萬一他結(jié)婚了，夫妻感情不和出現(xiàn)離婚，這套房子也仍屬于他一個人。

情景2:結(jié)婚前，他貸款買了套房。這房子還是他的？

答案：那可不一定。

解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋(三)第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。”

咱通俗點說就是，結(jié)婚前他買了房，房產(chǎn)證上寫的是他一個人的名字。結(jié)婚后，他和她一起生活，賺的錢擱一起吃吃喝喝用用加還貸。如果有一天，倆人掰了，這房子咋分，倆人可以自己商量。

不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決這房子歸他，還沒還完的那些貸款就成了他的個人債務。倆人結(jié)婚后共同還貸的錢還有房子相應的增值，根據(jù)《婚姻法》相關規(guī)定，離婚時由他對她進行補償。

情景3:婚后他爸媽全款買了套房，登記在了他名下。這房子肯定是他的？

答案：是的。

解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋(三)第七條，婚后由一方父母出資為子女購買的房子，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》相關規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與。也就是說，這房子還是他的哦！離婚時，另一方無權(quán)要求分割，咋說，就是連墻角都分不到。

大場景

房產(chǎn)證上寫著兩人的名字

情景1:這房子是他全款買的，這房子歸他倆？

答案：不一定！

解答：“舉個栗子”，大牛和小妞在結(jié)婚后全款買了套房子，房產(chǎn)證上寫了兩個人的名。但一旦他倆因離婚鬧上法庭，如果說小妞沒有證據(jù)能證明她買這房子時出了錢 ，這房產(chǎn)證上就算是有她的名字也是白搭的。在財產(chǎn)分割時，法官仍能判這房子歸大牛。

情景2:倆人一起貸款買的房子，是他倆的？

答案：是的。

解答：如果這房子是他婚前貸款買的，婚后又加上了她的名字，那婚后這房子增值的部分和共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。 如果這房子是倆人結(jié)婚后湊了首付，一起貸款買的，那自然也是共同財產(chǎn)，歸倆人了。

情景3:這房子是他父母出錢買的，但寫了他倆的名字，這房子是他倆的？

答案：如果沒有“借條”，這房子就是他倆的。

解答：如果這個情景是真的，那么這房子將被認定為他倆的共有財產(chǎn)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人的，歸雙方共有，即便是他倆鬧離婚，父母也無權(quán)索回出資錢款。