房產(chǎn)稅全面開(kāi)征山雨欲來(lái) 短期全國(guó)擴(kuò)圍依舊艱難

作為全國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，日前，上海市稅務(wù)局發(fā)布消息，提醒市民于12月31日前繳納2016年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅款。此消息一出，頓時(shí)在市場(chǎng)上引起沖擊，關(guān)于“房產(chǎn)稅全面落地”、“正式開(kāi)征”的消息不絕于耳，受到全國(guó)民眾的關(guān)注。

2016房產(chǎn)稅開(kāi)通網(wǎng)上查繳

整個(gè)事件的起因源于上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發(fā)布”的一則消息——“今天提醒，請(qǐng)于12月31日前繳納2016年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅款。征收對(duì)象為2011年1月28日起本市居民家庭在本市新購(gòu)的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房，但‘家庭人均建面不超過(guò)60平米’等6種情況可減免。”

與此同時(shí)，上海市地方稅務(wù)局也正式發(fā)布了《關(guān)于繳納上海市2016年個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)的提示》，納稅人可根據(jù)實(shí)際，選擇通過(guò)付費(fèi)通網(wǎng)站、有關(guān)銀行和稅務(wù)專窗三種渠道之一繳納稅款。房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。計(jì)算公式：當(dāng)年度應(yīng)納稅款=年應(yīng)納稅額÷12個(gè)月×當(dāng)年度應(yīng)納稅月份數(shù)。

2016年個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)通知一出，無(wú)論業(yè)內(nèi)人士還是普通百姓皆熱議此事。今年，房產(chǎn)稅的應(yīng)稅和繳稅信息也已開(kāi)通網(wǎng)上查詢。納稅人可登錄上海稅務(wù)網(wǎng)（www.tax.sh.gov.cn）個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅和繳稅信息查詢模塊，輸入身份證號(hào)碼和房產(chǎn)證權(quán)編號(hào)，按照網(wǎng)上流程進(jìn)行查詢。“上海稅務(wù)”微信平臺(tái)同樣可以查詢。

由于今年樓市熱銷程度不減，業(yè)內(nèi)預(yù)估今年應(yīng)稅住宅套數(shù)及應(yīng)稅人群數(shù)量將繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，為避免線下繳納網(wǎng)點(diǎn)年底前擁擠排隊(duì)，上海市地方稅務(wù)局推出“付費(fèi)通”作為指定的個(gè)人房產(chǎn)稅網(wǎng)上納稅渠道。付費(fèi)通網(wǎng)站常年受理個(gè)人住房房產(chǎn)稅逾期稅款繳納業(yè)務(wù)，納稅人可在付費(fèi)通網(wǎng)站繳納逾期稅款和滯納金。據(jù)付費(fèi)通網(wǎng)站信息顯示，支持各銀行信用卡/借記卡，使用銀行快捷或者網(wǎng)銀支付。

值得一提的是，這次的《提示》還明確說(shuō)明，凡是逾期繳納的，當(dāng)年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。若經(jīng)催報(bào)催繳仍拒不納稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》處理外，還將根據(jù)個(gè)人信用征信管理相關(guān)辦法，將欠稅信息納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)管理。

房產(chǎn)稅由來(lái)已久

事實(shí)上，房產(chǎn)稅由來(lái)已久。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。

據(jù)了解，早在1986年時(shí)，上海市政府就曾發(fā)布《上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》，表明房產(chǎn)稅在上海市區(qū)、金山衛(wèi)石化地區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)和高橋、桃浦、安亭工業(yè)區(qū)開(kāi)征，房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。資料顯示，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、公有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位、房產(chǎn)代管人或使用人。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在上海市或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，則由其代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值（房產(chǎn)原值包括房屋不可分割的附屬設(shè)備）一次減除20%的余值，從價(jià)計(jì)征稅率1.2%；房產(chǎn)出租的則以房產(chǎn)租金收入從租計(jì)征房產(chǎn)稅，稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。

然而，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，上海房?jī)r(jià)水平持續(xù)攀升，二手房市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，眾多業(yè)主購(gòu)入住宅的價(jià)格千差萬(wàn)別，房屋原值差距甚大，如果單純按照房屋原值來(lái)開(kāi)征房產(chǎn)稅，很難避免“不公平”現(xiàn)象產(chǎn)生。因此，2011年1月，上海市政府印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，辦法規(guī)定從即日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房（指人均超過(guò)60平方米的新購(gòu)住房超出部分面積）和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格70%繳納。稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。

當(dāng)時(shí)，上海市財(cái)政局、市地稅局、市房管局對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的政策解答時(shí)，曾專門(mén)舉例說(shuō)明本市家庭住房征收房產(chǎn)稅面積如何計(jì)算：以一個(gè)三口之家的本市居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例：

例1、如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅。

例2、如果這個(gè)家庭原來(lái)已經(jīng)擁有一套住房面積150平方米，現(xiàn)新購(gòu)進(jìn)一套110平方米的住房，兩套住房面積合并計(jì)算后，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，超過(guò)人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)。因此，新購(gòu)住房中超出標(biāo)準(zhǔn)的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須繳納房產(chǎn)稅。

例3、如果這個(gè)居民家庭原來(lái)?yè)碛幸惶鬃》棵娣e250平方米，現(xiàn)新購(gòu)一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過(guò)人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)。因此，這套新購(gòu)住房的全部面積（即110平方米），須繳納房產(chǎn)稅，但原有住房超出部分不加以追溯。

如今，上海稅務(wù)局在年底前發(fā)布2016年個(gè)人房產(chǎn)稅的繳稅通知，實(shí)際上，近六年來(lái)上海幾乎年年都會(huì)發(fā)“催繳”通知?；蛞?016瘋狂的樓市環(huán)境以及近來(lái)調(diào)控政策不斷收緊，此次催繳的消息引起的反響程度也不同往日。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸先生表示，此次發(fā)布的時(shí)間為11月初，較去年發(fā)布的時(shí)間來(lái)看，基本一致，且內(nèi)容基本無(wú)調(diào)整，上海政府重申繳稅及其制度，后期有望加大執(zhí)行和監(jiān)管力度。

市場(chǎng)反應(yīng)波瀾不驚

“聽(tīng)得我嚇?biāo)懒?，市?chǎng)變化以前都是我兒子會(huì)去關(guān)注。這次好像風(fēng)聲特別大，我在新聞里看到心就慌了，三套房子繳稅是一筆不小的開(kāi)支，哪里還敢買(mǎi)房。”名下已有三套房產(chǎn)的曹小燕聽(tīng)聞“年底催繳通知”時(shí)如是說(shuō)道。不過(guò)，在細(xì)看通知之后，她的三套房產(chǎn)中僅青藍(lán)國(guó)際的一套為今年購(gòu)入需要繳稅，其余兩套住房均為2011年以前購(gòu)入。

2016年個(gè)人房產(chǎn)稅繳納細(xì)則中還指出，“家庭人均建面不超過(guò)60平米”、“本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還”、“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的”、“符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的”等6種情況可減免。

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）表示：“根據(jù)目前的征收標(biāo)準(zhǔn)，6種減免情況已將大部分自住型房屋持有者排除出了繳稅群體，因此房產(chǎn)稅主要增加了多套房產(chǎn)持有者的投資成本。”

作為前線接觸房屋買(mǎi)賣(mài)雙方最直觀的工作人員，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自然對(duì)市場(chǎng)的任何一個(gè)政策通知都倍加敏感。他們無(wú)時(shí)無(wú)刻不在關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，尋求生存策略。

在催繳通知出臺(tái)后，《東地產(chǎn)》記者咨詢幾家中介，基本表示市場(chǎng)并未有太大影響。如今臨近年底，房產(chǎn)交易也逐漸進(jìn)入冷淡期，成交難度在加大。中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓西區(qū)A分部A片區(qū)2組高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)章俊表示：“住宅觀望情緒濃厚，商業(yè)地產(chǎn)影響不大。我認(rèn)為，房產(chǎn)稅主要還是針對(duì)住宅，所以明年上半年住宅還是比較難做。我認(rèn)識(shí)的一些朋友都說(shuō)等明年房產(chǎn)稅確定后再考慮買(mǎi)房。”

“這個(gè)政策不是一直有嗎？”上海鑫君地產(chǎn)中介經(jīng)理錢(qián)艷在采訪中疑惑，“這政策從2011年到現(xiàn)在一直有，只是每年年底都要催繳而已，對(duì)市場(chǎng)并沒(méi)有什么影響，不過(guò)最近年底了，行情有點(diǎn)淡。”

短期全國(guó)擴(kuò)圍難度依舊

房產(chǎn)稅“催繳”通知年年如期而至，但對(duì)市場(chǎng)到底有多大的影響？百姓會(huì)真的為此買(mǎi)單？政府會(huì)狠打狠壓嘛？在簡(jiǎn)可看來(lái)，此前有分析認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺(tái)將抑制房?jī)r(jià)，事實(shí)上，房產(chǎn)稅并非打壓房?jī)r(jià)的利器。

從上海過(guò)去的試點(diǎn)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到根本遏制，決定房?jī)r(jià)最根本的因素是供求關(guān)系。目前房產(chǎn)稅的征收仍是“試點(diǎn)”意義更強(qiáng)，政府可由此觀察此稅種實(shí)際征收情況，如為本地財(cái)政收入的貢獻(xiàn)、征收難度、流程等等，為后續(xù)該稅種的改革做好充足準(zhǔn)備。他認(rèn)為：“目前房產(chǎn)稅征收的最大難題是判定‘誰(shuí)有什么’、如何對(duì)房產(chǎn)稅交納進(jìn)行管理、征收流程、具體計(jì)算方法，以及針對(duì)征收用途對(duì)納稅人進(jìn)行教育等。”

章俊對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)也有自己的看法：“房?jī)r(jià)漲的太快，泡沫越來(lái)越大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也大，所以適當(dāng)控制一下上漲的速度。不過(guò)政府也不希望房?jī)r(jià)下跌明顯，能維持平穩(wěn)就可以了。畢竟房?jī)r(jià)一旦大幅下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)有很多負(fù)面影響，美國(guó)的次貸危機(jī)也是前車之鑒。加上目前房產(chǎn)的稅收和GDP在國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中還是占據(jù)了非常大的比例”。

劉天旸認(rèn)為，自2016年10月8日上海頒布“滬六條”以來(lái)，政府相繼發(fā)布了對(duì)信貸、交易環(huán)節(jié)等嚴(yán)格管理的政策條例，從多方面針對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整與監(jiān)管，此次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅繳納正是基于強(qiáng)監(jiān)管的大背景下發(fā)布的，眾多政府發(fā)文的疊加效應(yīng)將進(jìn)一步促使市場(chǎng)觀望氣氛增加，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。

但房產(chǎn)稅短期全國(guó)擴(kuò)圍難度依舊。“從分類調(diào)控的政策取向來(lái)看，三四線城市仍以去庫(kù)存為主，因此全國(guó)開(kāi)征可能性不大；而對(duì)存量房開(kāi)征要兼顧可操作性和對(duì)市民的影響。從兩大試點(diǎn)城市實(shí)施效果來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)帶動(dòng)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度短期不高，”他進(jìn)一步指出，“對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果將是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，總體來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)短期調(diào)控作用相對(duì)有限，因此擴(kuò)圍或再加碼的可能性都不大。”