房企融資政策或收緊 監(jiān)管層正制定房企發(fā)債新標(biāo)準(zhǔn)

多名投行人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，有關(guān)部門正在制定地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的新標(biāo)準(zhǔn)。在新規(guī)尚未出臺(tái)前，交易所將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券的審批進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。據(jù)接近監(jiān)管層的人士對(duì)記者表示，房地產(chǎn)上市公司再融資政策將面臨調(diào)整。在嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫的背景下，房地產(chǎn)公司融資渠道預(yù)計(jì)將受到限制。部分績優(yōu)房企可選擇銀行間交易商協(xié)會(huì)市場、海外發(fā)債等多元渠道。

　　房企融資政策或收緊

從交易所的發(fā)行渠道看，涉及房地產(chǎn)融資的主要包括IPO、再融資和公司債。從目前來看，房企IPO自2010年暫停以來始終未放行，僅有個(gè)案通過借殼實(shí)現(xiàn)上市。

再融資方面，今年房企再融資規(guī)模和募集資金用途都較去年有所收窄。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，21家上市房企通過股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。

在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款。不過，今年7月證監(jiān)會(huì)保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

而今年房地產(chǎn)公司融資主要渠道的公司債，自9月下旬以來相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。其中，上交所對(duì)房地產(chǎn)公司的債券審核制度進(jìn)行調(diào)整，主要涉及提高發(fā)債準(zhǔn)入門檻和進(jìn)行分類管理。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)公司債審批和發(fā)行速度均有所放慢。

根據(jù)上交所的披露，10月19日，貴陽城南地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司2016年非公開發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債顯示為終止?fàn)顟B(tài)。而此前在上海（樓盤）拿下地王的融信（福建）投資集團(tuán)有限公司，擬公開發(fā)行一筆規(guī)模達(dá)到43億元公司債，受理后兩個(gè)月尚未得到批準(zhǔn)。

自9月12日以來，只有三家房企公司債得以發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模均在20億元以內(nèi)。這與9月8日富力地產(chǎn)成功發(fā)行的100億元公司債券相比差距很大。

前述投行人士表示，該項(xiàng)政策若實(shí)施短期影響有限。“目前能發(fā)公司債的大房企基本都已經(jīng)發(fā)過，該方案對(duì)他們影響不大；對(duì)資質(zhì)較差的二三線城市房企影響較大，但這類資質(zhì)稍差的房企不是拿地主力。”他同時(shí)表示。“但傳達(dá)出的政策風(fēng)向有助于房企重視融資難度以及高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　負(fù)債率處在高位

從房企經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，盡管今年前三季度房企銷售狀況明顯向好，但總負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區(qū)間。加之現(xiàn)在政策趨緊，預(yù)計(jì)明年樓市將迎來調(diào)整期。上市房企可能面臨資金面的問題，不排除個(gè)別資金緊張的企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企總負(fù)債排行TOP100企業(yè)的負(fù)債總額達(dá)到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負(fù)債金額排名首位，成為唯一負(fù)債金額超過8000億元的房企。在總負(fù)債方面，排在恒大后面的三家房企分別是萬科、綠地、萬達(dá)，總負(fù)債分別為5743億元、5453億元、5047億元。

上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率依然處在階段性高位，尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高。其中，嘉凱城(000918,股吧)資產(chǎn)負(fù)債率為93.55%，較上年的84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn)；此外，萬科、華夏幸福(600340,股吧)、綠地控股(600606,股吧)等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%以上。

地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，今年以來，土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。房企普遍負(fù)債率高企，部分房企收獲過多、過高地王項(xiàng)目，一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，可能出現(xiàn)連鎖循環(huán)。

　　部分公司另辟新徑

在交易所債券、資本市場面臨收緊的背景下，部分房企選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行間交易商市場以及海外債券市場。部分績優(yōu)房企則奔向城商行以獲得綜合授信，豐富融資渠道“儲(chǔ)糧過冬”。

碧桂園選擇發(fā)行美元債券。9月21日，碧桂園宣布發(fā)行6.5億美元于2023年到期優(yōu)先票據(jù)為現(xiàn)有債務(wù)再融資，票面利率4.75%。實(shí)際上，受人民幣貶值預(yù)期影響，近年來房企海外發(fā)行美元債越來越少，碧桂園此次發(fā)行美元債券或顯示出公司對(duì)資金的強(qiáng)烈需求。而在9月5日，碧桂園剛宣布完成發(fā)行第四期100億元公司債，最低票面利率4.15%；公司7日表示，尋求物業(yè)服務(wù)在A股市場獨(dú)立上市，尋求資金動(dòng)力十足。

目前國內(nèi)債市呈現(xiàn)出交易所、銀行間交易商協(xié)會(huì)和發(fā)改委審批的“三分天下”局面。由于此前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票有嚴(yán)格限制，在債券市場發(fā)行規(guī)模中，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢的銀行間市場交易商協(xié)會(huì)在地產(chǎn)債權(quán)融資方面表現(xiàn)并不突出。2015年6月16日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)融資工具市場規(guī)范發(fā)展工作措施的通知》，標(biāo)志著房企銀行間發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)有所放松。

部分房企逐步轉(zhuǎn)向銀行間市場。在成功完成發(fā)行433億元公司債券后，10月4日，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行銀行間債券市場債務(wù)融資工具400億元。

總部位于香港的九龍倉集團(tuán)近日發(fā)行總額不超過200億元的熊貓債券獲銀行間協(xié)會(huì)批準(zhǔn)，創(chuàng)下了單筆最高額度的記錄。10月12日首期發(fā)行的40億元人民幣票據(jù)，市場總認(rèn)購金額達(dá)到120億元，超過擬發(fā)行額三倍。從九龍倉集團(tuán)的資產(chǎn)分布看，其總資產(chǎn)的30%位于內(nèi)地。此次發(fā)行債券的資金將主要用于建設(shè)成都和長沙（樓盤）的國際金融中心。

部分上市房企與面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的城商行不謀而合。10月以來，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)先后與江蘇銀行和大連銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，江蘇銀行將為泰禾集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等方面提供100億元的融資授信，并提供全面金融支持。大連（樓盤）銀行將為泰禾集團(tuán)提供200億元的綜合授信服務(wù)。

10月10日，華夏幸福宣布，擬與渤海銀行石家莊分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，各類授信和融資的總余額不超過200億元；同時(shí)，華夏幸福還擬與郵儲(chǔ)銀行河北省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，郵儲(chǔ)銀行河北省分行將向華夏幸福提供各類授信和融資的總余額不超過500億元。